недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения

12 895 5 Блог специалиста 1

       В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .

            В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).  Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку  уплаты платежей покупателем.

           Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи  с рассрочкой пункт,  будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены  покупателем. Согласно п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

            При купле-продаже квартиры с рассрочкой  платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты  распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).  Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца  не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца,  а также заявить об этом при подаче документов на государственную  регистрацию перехода права собственности.

             Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи  следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру. В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке,  в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на  расписках о получении денежных средств  у нотариуса. Так при необходимости покупателю  будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.

                В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи  с рассрочкой платежа  без участия банка, так как  не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула.  Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что  «если что-то пойдет не так»,   не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру.  Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа    только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в  определенных жизненных   ситуациях    именно такая сделка будет являться оптимальным решением.

Комментарии 5
Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2021, 8:16

Так можно, ага, и тоже в ипотеку..только что делал такое.. мало кто так умеет и очень редко на практике делают, а зря..

Ответить
Сергей Бутов1 августа 2021, 15:35

Вопрос по фразе: "Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий."
Какие именно гарантии со стороны покупателя вы имеете в виду?

Ответить
Сергей Бутов1 августа 2021, 17:47

Вопрос по упомянутый вами Ст.489 п.2.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
«Если иное не предусмотрено договором» – значит ли это, что Стороны могут включить в Договор пункт что, Стороны определили, что если ПОКУПАТЕЛЬ не производит в установленный настоящим договором срок очередной платеж, ПРОДАВЕЦ вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного объекта недвижимости, даже в случае если на момент нарушений условий договора сумма полученных платежей превышает половину цены переданного объекта недвижимости?

Ответить
Янина Юркенайте

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 августа 2021, 22:13

Добрый день. Вопросы интересные, спасибо! Пункт 2 ст.489 ГК РФ означает, что стороны вправе определить в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа возможность либо невозможность продавца отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата переданного объекта недвижимости, если покупатель не производит в срок очередной платеж . При этом подобный отказ продавца от исполнения договора и право требования возврата переданного объекта недвижимости возможен только в случае, если сумма полученных платежей не превышает половину цены переданного объекта недвижимости. Пункт 2 ст 289 ГК РФ является императивной (то есть обязательной к исполнению) правовой нормой, и своим соглашением стороны изменить его не могут. Следовательно , стороны не могут включить в Договор предложенный Вами пункт, о том , что продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного объекта недвижимости , если сумма полученных платежей превышает половину цены переданного объекта недвижимости. Поэтому желательны какие-то дополнительные гарантии. Способами обеспечения обязательства могут быть неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж и другие способы, предусмотренные законом или договором (статья 329 ГК РФ). При выборе способа исполнения обязательства необходимо в будущем представлять реальность его практической реализации. Например , если должник официально не трудоустроен и не владеет каким-либо значимым имуществом, то одно соглашение о неустойке (денежной сумме) вряд ли в будущем реально защитит продавца. Более надежно будет, например, включить в Договор купли-продажи пункт об обязанности Покупателя выплатить неустойку за просрочку платежей, а также передать продаваемую квартиру в залог продавцу до полного исполнения обязательства по уплате цены покупателем. При необходимости продавец будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, в том числе в случае, если выплаченная по договору купли-продажи с рассрочкой платежа сумма превысит 50 процентов от цены объекта недвижимости. Надо учесть риск , что продавец в будущем не сможет обратить взыскание на заложенную квартиру, если сумма неисполненного обязательства составит менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества либо период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Возможные убытки при наступлении данных рисков продавец может изначально заложить в стоимость объекта недвижимости. Также в залог продавцу может быть передана не только квартира, непосредственно продаваемая по договору-купли-продажи с рассрочкой платежа, но и другое недвижимое имущество, принадлежащее покупателю, а также движимое имущество и имущественные права (статья 336 ГК).

Ответить
Сергей Бутов15 августа 2021, 15:01

Давайте рассмотрим более простой случай когда суммарная выплаченная по договору купли-продажи с рассрочкой платежа сумма не превысит 50 процентов от цены объекта недвижимости.
Как на практике будет происходить передача объекта недвижимости обратно в собственность продавцу если покупатель не сможет выполнить свои обязательства по договору?
А если у продавца к этому моменту не будет на руках нужной суммы чтобы со своей стороны вернуть покупателю уже выплаченную им сумму денег?

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru