недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Таки же будет рост цен?

2 319 19 Блог специалиста 14
Таки же будет рост цен?

В конце 2017 года я представил свой прогноз касательно ценообразования в недвижимости на 2018 год https://spb.cian.ru/blogs-strategija-vyzhivanija-ili-chto-god-2018-nam-gotovit-276055/ в котором основываясь на экономических показателях постарался рассмотреть три варианта развития событий : позитивный, умеренный и негативный . С конца декабря 2017 года когда все это писалось времени прошло много, но главное-состояние российской экономики особо не улучшилось и основные тенденции описанные в моем прогнозе только усилились: «тело» не ожило, поддержка жизнеобеспечения никуда не ушла, с той лишь разницей что «гемодиализ» на время стал более качественным(спасибо ценам на нефть) а искусственная вентиляция легких более комфортной. Вместе с тем в «организме» наметился ряд деструктивных изменений, как то объем заимствований у физических лиц по сравнению с 2017 годом вырос на 20%, количество потенциальных банкротов среди физических лиц выросло за год с 8 до 12 млн.человек(население России на 1 января 2018 года составляло 146.880.432, из них пенсионеры-42.729.000(29%), дети 27.500.000(19%) , соответственно в остатке имеем 76.651.432 и 12.000.000 от них составит цифру 15% -% банкротов от числа экономически активного населения ) О потенциальных банкротах мы говорим в силу специфики оформления процедуры банкротства: по словам Павла Медведева(финансовый омбудсмен) заявления от граждан о банкротстве практически не принимаются. Когда человек приходит банкротиться, с него сразу огромную комиссию требуют – нет у него таких денег, он и так разорен. И очень часто случается так, что сопровождающие граждан грабят и выбрасывают, суд остается проигранным. По этим причинам при содержательных 10-12 миллионах банкротов официально в судах решения принимаются только по 79 тысячам дел - очень узкий коридор, говорит омбудсмен. Что до долгов, то официально переданные долги граждан судебным приставам до августа 2018 года достигли 2 трлн.рублей, что уже на 1 млн производств больше чем в прошлом полугодии 2017 года.. По итогам первого квартала 2018 года количество индивидуальных предпринимателей и физлиц, признанных банкротами подскочило на 50% по сравнению с январем—мартом 2017 года. Что до банкротств юридических лиц , то 2017 год поставил абсолютный рекорд за последние 8 лет -13.577 обанкротившихся организаций , в первом квартале 2018 года прирост составил 5% по сравнению с предыдущим годом(3,17 тыс.предприятий), по второму полугодию точных данных нет …Помимо банкротов есть еще одна немалочисленная категория граждан именуемая «бедными». Чтобы было понятно о чем речь, скажу что минимальный прожиточный минимум в России 11.160 Согласно данным Росстат бедным в России признается гражданин , ежемесячный доход которого меньше 11.160 рублей в месяц и таких граждан согласно все тем же официальным данным Росстат порядка 20.000.000 от общего количества населения…Эти граждане не живут а выживают, это официальные данные основанные исключительно на «монетарном» методе (по простому сколько человек может потратить денег) , а есть еще другие методы расчетов, например депривационный(метод вычисления лишений, недополучения социальных благ) и если рассматривать в совокупности оба этих метода то получится не 20.000.000 сограждан а все 40….Мы даже не говорим о том что если у гражданина прожиточный минимум на 1 рубль больше то он уже не попадает в эту категорию, не говорим о том что это деньги на еду…а на транспорт, на жилье??? Но пусть будет 20 млн. Эти 20 млн не участвуют в экономической жизни ну никак, не берут кредитов, ипотеки (ну кто же им даст) и соответственно мы можем вычесть их из 76.651.432 экономически активных граждан нашей страны… В остатке получим 56.651.432 экономически активных гражданина из которых 12.000.000 потенциальные банкроты или 21% от экономически активной части населения. Много это или мало и с чем сравнить? Чтобы было понимание могу сказать так: мы близки к Гаити 54% бедного населения но еще далеки от Замбии 76% населения… По данным Росстата, около 75% наемных работников в России находятся у черты бедности. В основе такой оценки лежит величина прожиточного минимума трудоспособного населения. Прожиточный минимум представляет собой стоимость набора продуктов и услуг, необходимых для выживания человека. Именно размер заработка, который граничит с уровнем прожиточного минимума, является гранью между бедностью и нищетой. Те граждане, которые зарабатывают на уровне одного-двух прожиточных минимумов, считаются бедняками, которым хватает средств для поддержания себя и одного члена семьи. Граждане, которые зарабатывают меньше прожиточного минимума, относятся к категории нищих.

Исходя из этих показателей 10,7% работников можно отнести к категории нищих, 27,5% – к категории бедных, 37% работников живут выше черты бедности, 12,7% работников имеют стандарт потребления среднего класса-это реально те кто «может» купить квартиру.

 При   этом согласно данным Центрального Банка РФ отток капитала из РФ в 2018 году за первые восемь месяцев 2018 составил 26,5 миллиардов долларов, что примерно втрое выше чем за аналогичный период 2017 года. Действующие санкции и риск наложения новых вынуждает инвесторов выводить свои активы из российских государственных облигаций.

Соответственно что мы имеем в остатке: описанный мной вариант 1https://spb.cian.ru/blogs-strategija-vyzhivanija-ili-chto-god-2018-nam-gotovit-276055/ (все как есть-лучший) начинает плавно переходить в вариант 2(средний) , где усиление санкционного давления плавно усиливается как хватка бультерьера, инфляция уже случилась, ставки подросли, количество банкротств физических и юридических лиц выросло в разы , обвал на строительном рынке не за горами(в октябре 2018 года сразу 95 застройщиков трех регионов : Москва, Санкт-Петербург и Ленинградская область потеряли возможность привлекать средства дольщиков-говоря по простому остались без денег-а без питания даже здоровый организм долго не живет) соответственно если говорить о ближайшей перспективе то ждем активного роста цен(возможно даже 5-10% в перспективе 3-4 месяцев), связанного с вымыванием с рынка наиболее дешевых предложений в связи с невозможностью ряда застройщиков их продать а затем , скорее всего это будет после Нового года и я предполагаю что к весне 2019 когда с одной стороны закончится пул одобренных ипотек, с другой стороны истощится пул покупателей ипотечников а учитывая тот малоприятный факт что покупатели с наличкой закончились уже давно, рынок вторичного жилья как минимум встанет. Что касается первичного жилья то исходя из последних малоприятных событий (сага о 95 застройщиках) к весне 2019 года многие из них будут уже полноценными банкротами, стройки встанут окончательно что возможно также отразится на других , более ответственных застройщиках, т.к. граждане напуганные происходящим просто перестанут покупать новостройки…Что в свою очередь повлечет за собой ряд банкротств уже «ответственных» и «надежных»…А теперь прибавим ко всей этой вакханалии пул ипотечных квартир(который постоянно увеличивается) владельцы которых не в состоянии больше выплачивать ипотеку и вынуждены выставлять на продажу, прибавим ко всему этому пул квартир в сданных новостройках и квартир в непроданных новостройках, возможно на рынке недвижимости появятся продавцы..которые хотели бы выйти на пенсию..но не судьба…на работу не берут а кушать охота …..Ну и вишенкой на торте может оказаться падение цен на нефть ( а я прогнозирую такую возможность к весне) связанную с замедлением экономического развития Китая, перегревом рынка(возможно что в среднесрочной перспективе рост стоимости нефти может дойти до 100-120$ за барррель) скажем до 35-50$ за баррель….Конечно на качестве «гемодиализа» такое падение не скажется : пенсии будут платиться, зарплаты не пропадут, накопленных резервов(бюджет сверстан с учетом 40$за баррель) хватит как минимум на год, тялявизер будет вещать о «загнивающем», а вот по остаткам экономики будет нанесен еще один сокрушительный удар…А это новые банкротства, потеря рабочих мест и…возможности покупать недвижимость.. Говоря простым человеческим языком будет как минимум снижение прямо порпорциональное качеству недвижимости и как максимум обвал цен….Время покажет..

В случае же если (сага о 95 застройщиках) им таки разрешат продавать квартиры это лишь немного продлит агонию и рано или поздно приведет к описанным выше событиям...

Комментарии 19
babkrot babkrot10 октября 2018, 2:05

Уж скорей бы закончились те( Ипотечники с низким ПВ, считай будущие банкроты) кто покупает объекты на деньги которых у них нет.

А так читал и думал, возразить автору, что дешевые предложения вымываются и картина идет к тому, что "дорожает" недвижимость по индексу. А тут он завернул все плохо но квартиры будут дорожать. Вот это поворот.

Ответить
Александр Черный10 октября 2018, 10:21

Дорожать можно на растущем рынке. Рынок растет когда растут зарплаты, есть уверенность в завтрашнем дне, экономика на подъеме..В нашем случае все по другому. Именно поэтому я привожу факты, цифры а не голословные утверждения...

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 октября 2018, 9:38

Обвала цен не будет, просто будет еще большее снижение ликвидности. Продать жилье можно будет только с дисконтом к общей цене на рынке. Цены будут стоять в зависимости от хотелок продавцов и уже вложенными средствами. Рынок просто сожмется ... На сколько? А бох его знает... Но это этносится к городам , переферия уже давно знает, что такое обвал цен и ликвидность около нуля. Зато правительство умоет руки, больше не будет обманутых дольщиков... Будет много безработных строителей, множество гастарбайтеров выйдут на улицу... вырастет преступность. Зато алюминиевый олигарх сможет устанавливать свои провода в строящиеся дома. Привет пожарникам! В общем пинок, который нам дали пиндосы... некоторыми рассматриваемый как благо и вставание с колен, на самом деле является полетом на обочину в канаву мировой экономики и истории.

Ответить
Александр Черный10 октября 2018, 10:17

Это называется с колен да на локти...Из более неустойчивого положения в более...По поводу обвала цен....Очень бы этого не хотелось, но к сожалению учитывая приведенные мной данные(количество граждан-банкротов, количество "бедных", сжимание экономики, перекрывание "кислорода" застройщикам) увы,боюсь что будет.Что касается обманутых дольщиков...Вы наверное не совсем поняли суть изменений..Поясняю: есть некий объект и некий застройщик который честно строит но не все и не всегда у него получается. Например случился перенос сроков из-за того что пришлось больше времени потратить на забивку свай, укрепление фундамента, согласование переноса линии ЛЭП и т.д. И есть у него по этим причинам задержка строительства на 7 месяцев..Есть задержка, есть желание достроить, есть квартиры которые застройщик рассчитывает продать и тут ему говорят: усе, квартиры продавать нельзя, деньги с заключенных договоров получить нельзя т.к. есть нарушение сроков...Надо платить зарплаты, оплачивать материалы. заказывать оборудование...Денег нет...Стройка встала..Пока что под "нововведение" попали 95 застройщиков, а у некоторых застройщиков по нескольку объектов..Так вот скажите мне с какого перепугу не появится больше обманутых дольщиков? по мне так появится и в разы...

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 октября 2018, 10:25

Я с вами абсолютно согласен, просто эти дольщики будут не обманутыми , а кинутыми. Заинтересованные лица смогут обанкротить даже добросовестного застройщика, а дольщики просто получат свои денежки (кто-то очень волновался по этому поводу). Дом передадут заинтересовнным, сдадут (уж как смогут) тут важно быстро, и продадут квартиры по новой :) А тот самый необманутый дольщик пойдет финансировать новый объект и далее по кругу... денежки он не потеряет, но они очень усохнут :) но если он купит у нужных людей, то так и быть дадут ему квартиру.
Я не уверен, что отложив сейчас покупку за 2-3 лимона (студии) смогу купить "обвалившуюся" однуху или еще более что либо существенное.

Александр Черный10 октября 2018, 11:11

Большой вопрос кто , что и когда получит в случае массового банкротства...Я не говорю о том чтобы откладывать...Я просто анализирую ситуацию и высказываю предположение..Если вопрос о покупке/продаже стоит остро то покупать надо здесь и сейчас, особенно если надо продать ...Если у Вас вопрос с жильем решен , есть свободные деньги и хочется что то купить, то сейчас я бы покупал только очень интересные варианты(которых крайне мало) либо подождал бы с покупкой ...Что до первички, то на многие строящиеся комплексы стоимость уже сопоставима со свежим вторичным жильем и лично я не вижу смысла такое покупать ибо Вы можете оказаться в ситуации когда купили за 5 на этапе стройки а продали за 4 после сдачи..Тем более что ремонт своими силами выйдет намного лучше ремонта от застройщика и будет сделан под Вас..Если нужна ипотека и первый взнос небольшой, то опять таки оформлять и покупать лучше сейчас, т.к. с Нового года будут другие требования к заемщикам , величине первого взноса и далеко не факт что Вам эту ипотеку дадут..

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 октября 2018, 12:45

Вопрос стоит не остро, но есть жилье для проживания с ипотекой (комфортный платеж). Есть озвученная сумма. Фактически можно погасить всю ипотеку и сделать хороший ремонт. Но есть желание увеличить площадь проживания через 5-7 лет (ибо дети растут) И соответственно, сейчас принимаю решение о покупке. Вопрос в рисках. Можно купить отличные варианты (подрядные) , но вероятность их сдачи вовремя на мой взгляд менее 50%. Или взять более раскрученных застройщиков, но скромно. И соответственно использовать данные варианты для увеличения будет сложнее, ибо выхлоп будет достаточно скромный.

Александр Черный10 октября 2018, 14:29

С подрядными квартирами я сейчас был бы крайне осторожен...В основном предлагается неликвид ну и вероятность сдачи +вероятность возмещения вложенных средств в случае проблем крайне низкая...По мне оно того не стоит...Раскрученных застройщиков надо было брать года два назад...Лично я сейчас за свежую вторичку. Ну и не зная Вашей ситуации невозможно что то советовать

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 октября 2018, 16:27

Можно было и поговорить подробнее в офф-лайне, если вам это интересно.

"Раскрученных застройщиков надо было брать года два назад...."
Два года назад денег не было. Я же не сижу на деньгах. Просто обстоятельства меняются.

"Лично я сейчас за свежую вторичку."
Свежую я уже взял, надеюсь удачно... Вопрос в том стоит ли вкладывать деньги в ипотеку или в котлован. Что бы потом уже не очень свежую соединить с тем что вырастет из котлована.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 10:38

Саш, а рост цен на что ты ожидаешь?))) На продукты, бензин, коммунальные услуги будет точно))) А вот на недвижимость......... вряд ли...... он уже был и мы его не заметили)))

Ответить
Александр Черный10 октября 2018, 10:56

На недвижимость ...в краткосрочном периоде..Приведу пример : ЖК Кантемировский Калининский район..месяца два назад 1 к.кв. 37м2 там можно было купить за 3600-3750. Сейчас 3900-4200. Лично я не думаю что они сильно "востребованы" по таким ценам, но факт остается фактом...Мы же недавно обсуждали этот вопрос на примере ведущих застройщиков...Самые низкие цены были как раз у тех 95...Например в Янино можно было купить 1к.кв.37м2 за 1500 тыс.руб и была уверенность что достроят и сдадут и для многих эта была возможность жить в своей квартире...Сейчас у меня уже нет уверенности что сдадут а вот купить по переуступке все еще можно, а от застройщика уже никак...А все осталось...существенно дороже, как минимум на 1 млн...

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 октября 2018, 11:00

Я тоже наблюдаю рост цен от застройщиков и странное падение цен по переуступке от подрядчиков. Может я не прав в своих наблюдениях, А вы как считаете?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 11:04

Все пытаются переложить на плечи Покупателей, но чем больше рост цены, а также недавний рост процентных ставок, тем больше Застройщики сами себя ограничивают ......
Они и так уже вывернули все текста ДДУ под себя, чем отстранили некоторое количество опытных инвесторов....

Складывается такое ощущение, что государство совместно с застройщиками роют яму под себя же, передавая лопату из рук в руки ...... Вот только они при этом уверены, что Покупатель все съест, а также агенты помогут, если кинуть им косточку в качестве комиссии..... но это уже давно не так.....

Глеб Панов10 октября 2018, 11:12

Цены конечно можно поднять и они будут подниматься сами вследствие ситуации в экономике и реформ с поправками к законам, но откуда у людей возьмутся деньги дополнительные...Сейчас бывшая инвестиционная недвижимость с задранными ценами будет стоять на мой взгляд, пока собственник не даст адекватную сегодняшним реалиям цену, учитывая возможности покупателей.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 11:17

Глеб, я уже давно не встречал инвестиционной недвижимости на первичке. Все профессиональные инвесторы давно ушли, а любителей прикупить один ДДУ на котловане для перепродажи с каждым годом все меньше и меньше.....

Глеб Панов10 октября 2018, 11:30

Да, согласен. Сейчас есть некий остаточный эффект и цены на старте уже почти как за готовые квартиры. "Золотая жила" для многих квартирных "коммерсантов" похоже сошла на нет. Придется искать новые способы зарабатывать. Все вернется к крупным инвестициям, которые себе далеко не все могут позволить, а ведь еще надо связи искать и выходы на застройщика (к тому же с сомнительной репутацией, если есть необходимость получить финансовую помощь от физического лица).

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2018, 18:39

Выходы и связи есть уже сейчас, но чаще оказывается: либо проект менее ликвидный, либо Застройщик не гибкий и не заинтересован в привлечении инвесторов.

ID: 1555760312 октября 2018, 2:09

Крупные инвестиции могут себе позволить не столько физические лица, сколько юридические - а именно, те же банки - участники новой схемы эскроу-счетов и кредитования застройщиков. Взяли у Центробанка сумму, вложили в ликвидный объект по ценам котлована, обеспечили необходимый финансовый базис для разрешительной документации застройщика и себе подстилку подстелили. Далее кредитуют застройщика, принимают ипотеку от населения, по завершении строительства - переуступают квартиры, метры, либо сдают
в долгосрочную аренду. Удобно, не пыльно, без рисков.
Хотя, не исключаю, что из их среды и из их неучтенной прибыли, появятся и физические лица, желающие поучаствовать в деятельности "сомнительного" застройщика. В этой схеме "сомнительными" могут быть только деньги инвестора-физического лица, а застройщик с подрядчиками работу работают и сомнительными быть не могут - ибо, все по безналу, все по актам, по законам, все регистрируется, все проверяемо и подотчетно.
А вообще, "сомнительными", по отношению к людям и Юр лицам, являются любые виды кредитования предоставляемые банками и Центробанком на сегодняшний день. И по сути, кредиторы не просто оплачивают себестоимость потребляемого продукта, не только кормят банковскую частную сферу, но и пополняют проекты бюджета и спонсируют стабилизационный фонд. Просто в сравнении с 13% НДФЛ по зарплате, ежемесячный платеж по ипотеке только на проценты банку - уверенно опережает первый. Как можно отказаться от такого пирога?

Петр Манько10 октября 2018, 23:12

Спасибо, интересные размышления. Можно садиться за кружкой или чашкой чего-либо и обсуждать очно. Вопрос сложный, нюансов куча. Учитывая, что в мировом рейтинге по обеспеченности жильем (в м2 на человека) мы находимся где-то в 3-4 десятке стран, сильно можно пока не беспокоиться. В долгосрочной перспективе все будет хорошо :-)

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru