Госстроем РФ разработана “Концепция системы ипотечного жилищного кредитования и меры по повышению доступности жилья”. Согласно документу, для осуществления своих регулятивных функций создается ФГУП “Федеральный инвестиционно-строительный центр”, который займется привлечением инвестиций для строительства ипотечного жилья в регионах, и ФГУ “Федеральная жилищная администрация”, основной функцией которой будет страхование дефолтов заемщиков.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Руководителям субъектов РФ нужно до 1 августа т.г. принять решение об участии в проектах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования и подписать с Госстроем соглашения о сотрудничестве. А к 1 октября Госстрой РФ совместно с банками и строительными организациями разработает механизмы привлечения инвестиций в строительство ипотечного жилья. ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК) со стопроцентным государственным капиталом, по обязательствам которого предоставлены гарантии РФ, планирует выпустить ценные бумаги.
Также в соответствии с концепцией для сбалансирования интересов участников ипотечного рынка и консолидации их усилий планируется создание Национальной ассоциации профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР). Это саморегулируемое некоммерческое объединение призвано решать проблемы, выходящие за рамки компетенции и финансовых возможностей отдельно взятой фирмы.
Напомним, что 30 мая т.г. правительственной комиссией по жилищной политике был утвержден перечень проектов нормативных правовых актов и документов, необходимых для развития ипотеки в России. Ранее Госдума РФ на пленарном заседании 20 июня приняла во втором чтении законопроект “Об ипотечных ценных бумагах и о внесении дополнений в некоторые законодательные акты РФ”. Законопроект регулирует отношения, возникающие при выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по ипотечным ценным бумагам. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и банками. Однако при этом Банк России получает право устанавливать дополнительные экономические нормативы в отношении банков, являющихся эмитентами облигаций с ипотечным покрытием. По заявлению зампреда комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам В.Тарачева на 8-й Северо-Западной банковской конференции в Санкт-Петербурге, закон об ипотечных ценных бумагах может быть принят Госдумой в окончательном чтении в сентябре-октябре т.г.
На прошлой неделе в Счетной палате РФ состоялась российско-американская конференция по ипотечному кредитованию. Американские эксперты совместно с российскими специалистами из Счетной палаты, Госстроя, Минэкономразвития, банков, а также депутаты и представители региональных администраций обсуждали вопросы развития ипотечного кредитования в России. По словам выступившего на конференции генерального директора АИЖК А.Семеняки, средний размер жилищного займа на сегодняшний день составляет 300-500 тыс. руб. при средней стоимости квадратного метра 10 тыс. руб., то есть бремя такого кредита означает для семьи минимум 4 тыс. руб. ежемесячных платежей. Соответственно, при сопоставлении данной цифры с уровнем средней зарплаты по стране (около 4,5 тыс. руб. в месяц), становиться ясно, что средний россиянин не имеет возможности участвовать в ипотечных программах.
Американская модель признана Госстроем РФ наиболее перспективной. В Госстрое считают, что “выбор в качестве базовой американской модели ипотечного жилищного кредитования, основанной на максимальном развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих эти кредиты населению, находится в русле основных мировых тенденций и сможет привлечь максимальные по объему инвестиционные ресурсы в важнейшую для страны жилищную сферу экономики”. Напомним, что американская система финансирования жилья совершенствовалась 150 лет, однако только примерно 30 назад она стала эффективной.
Американская система ипотечного кредитования основана на двухуровневой модели рынка ипотеки. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:
- переуступить их вторичным инвесторам;
- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Первичный рынок ипотеки в США определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Основу вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, является цепочка “банк – посредник – инвестор”.
В США ипотечные инструменты, в отличие от других видов кредитов, отличаются:
- долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
- относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
- неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.
Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (“level-payment”, “fixed-rate mortgage”).
В целом же следует отметить, что важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.
В США 68% населения владеют собственными домами. Непогашенный долг по ипотечным кредитам в США сегодня эквивалентен сумме порядка 138 трлн. руб. Собственных средств американцы вложили в жилье на сумму около 38 трлн. руб.
В России в 2002 г. объем жилищного строительства составил 33,8 млн. кв. м, который в настоящее время уже востребован рынком. При этом только в ветхом и аварийном жилье проживают 4,16 млн. чел., а еще 40 млн. – в неблагоустроенных домах. В целом, аварийный фонд составляет сейчас 87,8 млн. кв. м, а улучшить свои жилищные условия желают, по расчетам экспертов Госстроя, до 80% населения страны. По оценкам большинства экспертов рынка недвижимости, потенциал ипотечного рынка России составляет порядка $200 млрд.
По мнению многих участников конференции, основной двигатель ипотеки – возможность заложить жилье, как в США. В России же законодательно ограничивается право распоряжаться своей основной собственностью.
А.Семеняка считает, что ставка кредитования должна обеспечивать максимальный приток капитала и учитывать среднедушевые доходы граждан. С 1 апреля 2003 г. ее уровень – 15% годовых по двадцатилетним рублевым кредитам, всего на 3% выше прогнозируемого уровня инфляции. В США ставка по ипотечным кредитам – всего 5% годовых, что на 4-4,5% выше темпов инфляции.
16 июля т.г. Национальный резервный банк (НРБ) объявил о создании национальной ипотечной компании (НИКОМ). Между АИЖК и НРБ подписан договор, в соответствии с которым НРБ будет выдавать кредиты в рублях, а АИЖК – рефинансировать. Главной особенностью программы президент НРБ А.Лебедев назвал ее направленность на поддержку молодых семей. Для них сумма первоначального взноса за квартиру снижена до 5-10% ее полной стоимости, процентная ставка – до 13% годовых. На первом этапе услугами НИКОМ смогут воспользоваться жители Москвы и Московской области, затем откроются представительства компании в ряде регионов России. Госстрой РФ в данном проекте будет организовывать застройку новых микрорайонов. Уже 23 региона России откликнулись на предложение Госстроя о выделении участков земли.
Вывод: Активизацию работы правительства в области внедрения ипотечного кредитования можно в целом оценить положительно. Позитивно увеличение активности частного сектора и приход на создающийся российский ипотечный рынок новых компаний, что повысит конкуренцию в отрасли. Развитие же системы ипотечных ценных бумаг сможет существенным образом повлиять на развитие фондового рынка России.
Что касается выбора модели развития ипотеки в стране, то использование опыта США, безусловно, полезно, однако необходимо также принять во внимание исторический опыт достаточно успешного функционирования системы ипотечного кредитования в императорской России начала XX в. Так, к 1913 г. объем выданных кредитов за 50 лет на ипотечном рынке составлял по различным оценкам порядка 1 млрд. руб. золотом.
В настоящее время, одним из основных факторов, негативно влияющих на развитие ипотеки в России, можно считать существующий размер инфляции в стране и условия предоставления ипотечного кредита.
В целом же механизм эффективного внедрения ипотеки требует выполнения ряда условий, без которых сложно рассчитывать на успешное внедрение этой системы:
- Необходима макроэкономическая стабильность в стране, чтобы кредиторы и заемщики чувствовали себя вполне уверенно. Пока инфляция выражается двузначными цифрами, массовости в ипотечном жилищном кредитовании ожидать не приходится;
- Необходимы гибкие условия предоставления кредита и низкие процентные ставки, что опять же при существующем уровне инфляции труднодостижимо;
- Необходимо наличие платежеспособного населения;
- Не менее важны грамотная валютная политика, крепкая национальная валюта, существование стабильной и развитой банковской системы, способной осуществлять кредитование;
- Необходимо четкое законодательство, регулирующее отношения в этой области.
Другими проблемными вопросами для внедрения ипотеки в России являются:
- Сможет государственная организация типа АИЖК эффективно и безубыточно функционировать (пока таких примеров у нас нет);
- Будет ли развиваться вторичный рынок ипотечных кредитов (не только АИЖК), что требует стандартизации контрактов;
- Будет ли развиваться земельная ипотека, то есть кредитование на покупку земли, а не жилья;
- Как будет осуществляться регулирование (и надзор) ипотечного рынка и т.д.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
20.08.2003
