В России уже не первый год обсуждается идея создания фонда арендного жилья. Как выяснили участники круглого стола «Доступное арендное жилье» в рамках выставки RREF, инициатором решения этой проблемы могут выступить работодатели, заинтересованные в привлечении трудовых ресурсов. Такие примеры уже есть в некоторых регионах.
Необходимость перемен
Согласно различным государственным программам, к 2020 г. в России должно вводиться в строй не менее 142 млн кв. м жилья ежегодно. Впрочем, даже если стоимость квадрата в среднем снизится до 30 тыс. руб., то, по подсчетам Минрегиона, купить квартиру смогут только 20% семей. Всем остальным придется ее снимать. «Последние годы вопрос арендного жилья активно решается на федеральном уровне. Пока эта идея не пошла в массы, но то, что мы смогли донести ее до правительства, — совершенно точно. В феврале 2012 г. президент Дмитрий Медведев дал поручение развивать рынок арендного жилья, а пилотные проекты, запущенные в Калуге и Новосибирске, позволили выйти на новые горизонты. Если не развивать этот сегмент, то к 2015 г. мы можем прийти к тому, что покупать жилье будет некому — спрос иссякнет», — считает вице-президент НАМИКС Сергей Милушкин. По его словам, помимо решения сугубо строительных проблем создание фонда арендного жилья позволит предприятиям формировать гибкую кадровую политику. «Ипотека привязывает человека к одному месту, мало кто может уехать в другой регион, когда на нем висит кредит. А если появится возможность доступной аренды, мы сможем стимулировать рынок труда», — объясняет он.
Развитию сегмента поспособствует и отказ от многих государственных программ по бесплатной раздаче квадратных метров, прежде всего когда будет исчерпан ресурс для очередников. «Пора перейти на методы, которые используются на Западе. По данным FIABCI, правительство должно обеспечить население достойным жильем в первую очередь за счет арендных механизмов», — считает Александр Шарапов, президент ГК NAI Becar. По его словам, российское правительство этот призыв услышало. В частности, поддержке этого направления должно способствовать грядущее введение налога на недвижимость. «Существует два пути развития сегмента арендного жилья. Первый — соцнайм, или некоммерческое жилье. Подобный опыт накоплен в Европе, например в Австрии. Квартиры сдают нуждающимся, которые оплачивают коммунальные услуги, стоимость ремонта, а также 5%-ную доходность управляющей компании. С помощью этой схемы европейские страны сумели не только обеспечить население социальным жильем после Второй мировой войны. Сегодня некоммерческие организации развивают этот рынок уже без помощи государства», — рассказывает А. Шарапов. Второй путь, по его словам, это коммерческий найм, который широко распространен в США. Например, в Нью-Йорке более 60% жителей арендуют квартиры.
При этом, отмечают инициаторы создания нового для России сегмента, необходимо защитить арендный жилой фонд от приватизации. Это дало бы существенные преимущества для предприятий. Скажем, в Саратове надо построить новые самолеты «Ил-96». В настоящий момент руководство завода размышляет о приглашении работников из других городов, но чтобы разместить их, нужно 5 тыс. квартир. «Для строительства предприятию придется изъять деньги из оборота. В случае же появления арендного жилья сокращаются издержки на кадровую политику, появляется возможность субсидирования со стороны региональных властей, в том числе и в вопросе арендных платежей, а застройщикам гарантируется оптовый спрос на продукцию. Более того, появляется возможность предоставления внаем квадратных метров отдельным категориям граждан, субсидирование муниципальных служащих», — говорит С. Милушкин.
Примеры рынка
Первые примеры доходных домов уже появились на российском рынке, однако все они инициированы частными инвесторами. «Мы сопровождаем строительство 900-квартирного дома в Санкт-Петурбурге от ГК «Пионер». Объект позиционируется как дом для молодых семей с элементами гостиничного сервиса», — рассказывает А. Шарапов. По его словам, девелопер обещает инвесторам 10% годового дохода и гарантирует такие выплаты на три года. А в Москве, говорит эксперт, та же компания реализует проект строительства апартаментов для сдачи в аренду — The Loft.
Одним из пилотных регионов по созданию рассматриваемого сегмента недвижимости является Калужская область. «На сегодняшний день в Калуге создан ряд промышленных кластеров, в результате чего уровень безработицы минимален, ставки на аренду жилья сопоставимы с Москвой. Поэтому в первый раз в постсоветское время я услышал слово «общежитие» от начальника кадровой службы российского подразделения компании Volkswagen, чье производство находится в Калужской области», — сообщил гендиректор «Корпорация «Русская недвижимость» Игорь Горских. По его словам, крупным резидентам промышленных кластеров негде размещать приезжающих к ним на работу сотрудников. «Все заводы Volkswagen в Восточной Европе проходили этот этап и были вынуждены создавать жилье для долгосрочной аренды», — объясняет эксперт.
В итоге в Калужской области реализованы два крупных проекта. Один из них — комплекс на 250 апартаментов — построен в Обнинске. Как признается И. Горских, это улучшенное общежитие или ухудшенная гостиница. Основными заказчиками были иностранные компании, в частности завод Samsung. Сегодня порядка 15 предприятий, расположенных вокруг Обнинска, арендуют в этом комплексе жилье для своих сотрудников. Доходность объекта составляет около 10%. Кроме того, в Калуге был построен комплекс на 320 апартаментов для завода Volkswagen. «В нем предусмотрена обширная инфраструктура, чтобы человек мог проводить время за пределами своей квартиры», — говорит И. Горских. Одним из способов сократить издержки при строительстве, по мнению экспертов, может стать использование неких типовых проектов. Например, архитектурное бюро «Группа Метаформ» уже разработало пример стандартного доходного дома. Он представляет собой несколько двухэтажных корпусов на 20–30 семей, объединенных прозрачными галереями с эксплуатируемой кровлей. Однако реального применения в России эта идея пока не получила.
Возможные минусы
Во время круглого стола были озвучены и возможные негативные последствия развития арендного сегмента предприятиями. С одной стороны, реализация таких проектов фактически означает возврат к системе ведомственного жилья, а также ведет к снижению эффективности предприятий. Более того, затраты на строительство этих объектов будут заложены в стоимость продукции. Компенсировать часть расходов может только государство, в том числе за счет различных субсидий и пособий. Впрочем, С. Милушкин видит и другой способ: «Работники предприятия возвращают эти затраты за счет выплат и тем самым обеспечивают окупаемость проекта, на работе предприятия это не отражается». По его словам, «сейчас государство вообще ничего не строит и многие активы в том же ВЭБе остаются невыбранными. В то время как эти деньги можно направить на создание фонда арендного жилья». Помочь могли бы и региональные власти, предложив различные схемы государственно-частного партнерства.
Другая проблема арендного формата в России — это низкая доходность и связанное с этим отсутствие интереса к таким проектам у крупных инвесторов. По словам И. Горских, при работе над комплексом апартаментов в Калуге компания Volkswagen изначально ставила задачу, чтобы стоимость аренды одного спального места не превышала 8 тыс. руб./мес. В результате апартаменты сдаются по ставке от 18 до 22 тыс. руб./мес., что сопоставимо со стоимостью найма одно- или двухкомнатной квартиры в Калуге. Однако завод продолжает работать по заданной схеме, так как использование доходного дома позволяет ему обеспечить жильем многих сотрудников.
Эксперты признают, что такая ситуация в целом не может тиражироваться на российском рынке. «Необходимо создать фонд недвижимости «Доходное жилье Калуги» и привлекать для финансирования пенсионные деньги, средства ВЭБа — других инвесторов просто нет. Только после того мы выйдем на открытый финансовый рынок», — говорит И. Горских. Однако, по его словам, эта схема будет работать лишь при одном условии: государство не должно снижать арендную плату в таких проектах. «Наличие апартаментов со стоимостью 7 тыс. руб. просто убьет зарождающийся рынок арендного жилья, и частный инвестор не придет, а прямое участие государства в этом проекте вредно. А вот стимулирование строительства и компенсация арендной платы для той или иной категории граждан было бы хорошим решением», — считает И. Горских. При этом доходность не может составлять менее 10% годовых. «Наша задача — сделать так, чтобы в арендное жилье привлекались пенсионные и институциональные деньги. Если экономика проекта окажется ниже 10–20% годовых, то вкладывать в него частные деньги невозможно. Государство может решить эту проблему, предоставив инвесторам различные гарантии, например того, что на 20 лет обеспечит заселение арендаторов или компенсирует часть расходов», — признается А. Шарапов.
В любом случае, если не стимулировать создание арендного сектора и увеличить объем строительства до 90 млн кв. м/год, вероятность того, что рынок обрушится, по словам А. Шарапова, составляет 75–80%. «Надо смотреть на опыт развитых стран, где этот сегмент существует уже 200 лет. Чтобы запустить маховик, существенный объем государственных средств не требуется. На каждый рубль, вложенный государством, можно получить 100–200 руб. частных вложений», — уверен эксперт.
Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС
Александр Шарапов, президент ГК NAI Becar
Игорь Горских, генеральный директор компании «Корпорация «Русская недвижимость»
