недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяАренда

Арендодатель, заплати налог и спи спокойно! Самозанятые арендодатели. Шаг 1

9 939 4
Арендодатель, заплати налог и спи спокойно! Самозанятые арендодатели. Шаг 1
Ка законно не платить 13% с дохода за сдачу квартиры.? Подсказка: можно заплатить 4% и не бояться визита полиции и налоговой

С 2019 года появилась возможность существенно снизить налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры. И законодатель всячески помогает сделать это легко и просто.

Какие варианты налогообложения есть? 

Люди, зарабатывающие сдачей жилья внаем, платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения. Таких систем до 2019г. было три: общая система налогообложения (ОСН), где платят классические 13% НДФЛ, упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система налогообложения. По словам Александра Спиридонова, ведущего юриста Европейской юридической службы, если первая из них работает как для физических, так и для юридических лиц, остальные требуют регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УНС

Так называемая «упрощенка» (УСН), в свою очередь предусматривает два варианта расчета налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.

Патент

Патентная система предполагает фиксированную сумму налога, представляющую 6% от возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Этот доход рассчитывается каждым из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.

Например, в 2019 г. патент на 12 месяцев для владельца квартиры площадью до 50 кв. м, расположенной в районе ст. м. «Аэропорт» в САО будет стоить 18 тыс. руб., а патент на квартиру такой же площади, но расположенной в ЦАО в районе Арбата – 27 тыс. руб. Как отмечает Александр Спиридонов, прежде, чем купить патент, гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

«Чаще всего владельцы жилья, сдаваемого внаем и зарегистрированные как ИП, выбирают либо упрощенную систему (УСН) с вариантом расчета «доходы» со ставкой налога 6%, либо патентную систему налогообложения», – говорит Евгения Яковлева, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «Приоритет».

Налог на профессиональный доход (самозанятый арендодатель)

Но с 1 января арендодатель может платить еще меньше. Согласно вступившему в силу с 1 января 2019 г. закону о налоге на профессиональный доход (то, что общество называет «самозанятостью»), арендодатель имеет право платить всего 4% от своего дохода, если квартира сдается физическому лицу, и 6%, если юридическому.

Надо ли отдельно платить страховые и пенсионные взносы?

Помимо налога большинство арендодателей обязано самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. «Индивидуальные предприниматели должны это делать независимо от размера полученного дохода, – напоминает Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы. – При доходе до 300 000 руб. размер страховых составляет 29354 руб. Если заработано больше, расчет делается по формуле 29 354 руб. + 1% от суммы дохода, превышающей 300 тыс. руб. Взносы на ОМС являются фиксированными, и в 2019 годусоставляют 6884 руб.».

Как поясняет эксперт, гражданин, купивший патент, обязан платить такие же страховые взносы, как индивидуальный предприниматель. Только в случае, если арендодатель является физическим лицом и платит классические 13% НДФЛ, он освобожден от уплаты пенсионных и медицинских страховых взносов.

В налог на самозанятых граждан (налог на профессиональный доход), согласно пояснительной записке к закону, уже входят проценты на обязательное медицинское страхование, а вот пенсионные взносы можно в добровольном порядке. 

Денис Артёмовcтарший юрист юридической фирмы Via lege

«Строго говоря, государство гарантирует, что без пенсии не останется ни один гражданин России. Другое дело её размер. По закону он не может быть ниже прожиточного минимума для субъекта федерации (так называемая социальная пенсия) и в Москве, например, составляет 11 816 р. Это размер пенсии минимален, поэтому никто не лишает самозанятого заниматься пенсионными начислениями дополнительно, – добавляет Денис Артёмов.

Чтобы их начислять, нужно зарегистрироваться в местном отделении пенсионного фонда и самостоятельно перечислять деньги в счет своей будущей пенсии. Минимальный ежегодный взнос в 2019 г. составляет 29 354 руб.».

Для наглядности рассмотрим годовые расходы арендодателя, сдающего однокомнатную квартиру в Москве, по разным видам налогообложения.

Итог: выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогобложения – минимум 36 838 руб. в год, если квартира сдается физлицу. 

Как зарегистрироваться? 

ИП

Регистрация в качестве ИП потребует определенных временных и в определенных случаях материальных затрат. «Нужно будет предоставить в ИФНС: копию паспорта,заявление о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.), если документы на бумажных носителях,– поясняет Евгения Яковлева. – Если все предоставляется в электронном виде, госпошлина не взимается». Александр Спиридонов отмечает, что на регистрацию отводится3 рабочих дня. Затем придется снова посетить налоговую, чтобы получить лист записи ЕГРИП по форме NР60009.

Самозанятый

Чтобы стать самозанятым и платить налог на профессиональный доход, необходимо просто зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» на сайте nalog.ru либо в личном кабинете на сайте налоговой службы или в одном из отделений специально уполномоченных банков (Сберанк, Альфа-банк и др.), как объясняет Денис Артёмов.

Далее самозанятый просто указывает в мобильном приложении «мой налог» полученный доход. Приложение автоматически рассчитывает сумму налога, которую арендодатель ежемесячно оплачивает в приложении.

«Документооборот арендодателя зависит от выбранной системы налогообложения. Например, тот, кто предпочел упрощенную систему налогообложения, обязан платить налог ежеквартально и по итогам года, – замечает Александр Спиридонов. – Каждый раз нужно заполнять НДФЛ. Кроме того, предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают за себя страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование».

А вот самозанятым и арендодателям, купившим патент, не придется тратить время на заполнение НДФЛ. Налог на профессиональный доход оплачивается ежемесячно, однако делается это дистанционно, без личного посещения ИФНС, очень быстро, через мобильное приложение или сайт, и занимает не более минуты, отмечает Евгения Яковлева.

ИП в этом отношении, даже с учетом специально разработанных программ формирования налоговой отчетности (taxcom), сильно проигрывают, соглашается Денис Артёмов.

Доля ИП в общем числе наймодателей квартир, по нашим наблюдениям, составляет 10-20%. К статусу самозанятости люди пока относятся осторожно, считая Закон о самозанятых своеобразной «ловушкой» налоговых органов. Поэтому вряд ли в первое время стоит ожидать существенного выхода арендодателей из тени. Если государство продемонстрирует честность и последовательность в оценке легального статуса самозанятых, их количество будет стремиться к максимальной величине: мало кому хочется ходить под дамокловым мечом налоговых санкций.

Денис Артёмовcтарший юрист юридической фирмы Via lege

А если не платить?

«Последствия за неполную уплату налога будут одинаковыми для всех,–предупреждает Евгения Яковлева. –За сокрытие части доходов или уклонение от уплаты налога штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если действия были совершены умышленно, штраф составит уже 40 % от неуплаченной суммы налога».

Денис Артёмов добавляет, что за повторные нарушения, совершенные в течение полугода, штраф составит уже 100% от дохода.

Справедливости ради нужно отметить, что для самозанятых штрафы в первый год эксперимента по введению НПД применяться не будут.

Комментарии 4
Павел Гущин26 мая 2019, 11:30

"Помимо налога большинство арендодателей обязано самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование". Исследовал этот вопрос и вывод у меня противоположный. Все включено в те самые 4%.

Ответить
Евгений В.29 мая 2019, 14:18

Вы пишете: "Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы. – При доходе до 300 000 руб. размер страховых составляет 29354 руб.".
Это НЕВЕРНО!!! Я - ИП на УСН 6%, за 2018 год заплатил взносов на сумму 32 385 руб. О каких 29 354 руб. он говорит? У меня дохода нет вообще, нулевая декларация.
А в 2019 году взносы стали ещё выше. Статья с дезинформацией, не вводите в заблуждение граждан, Александр Спиридонов.

Ответить
Дима30 мая 2019, 14:45

а почему при ОСН говориться только про НДФЛ? Почему не написали про НДС и НП?? Ст. 11 НК РФ, ст. 2 ГК РФ, Определение ВС от 20.07.18г. № 16-КГ18-17?? Очень неквалифицированная статья. Такое ощущение, что редакция отработала пропагандистский заказ по пропаганде налога для самозанятых, но нехотя, потому и неумело((( Пора отписываться от рассылки.

Ответить
Ирина Мухина1 июня 2019, 23:20

"У меня студия 15 кв.м в ипотеке. Если я буду ее сдавать как самозанятый условно за 8000 руб, то в год я обязана уплатить 3840 руб (8000 х12 х4%)? Договор составим с арендатором официальный и подадим в ИФНС. Сможет ли арендатор (физ.лицо) вернуть себе 13% от оплаты снимаемой студии? А я в декларации 3-НДФЛ поставить 3840 в доходы? ИФНС мне возвращает 13% за квартиру и % по ипотеке по декларации"

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru