Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Ипотека

Ипотечные итоги. От восстановления к росту

Яна Казакова15 февраля 2012 3 435
2022-10-28T10:57:03.656487+00:00
Закончившийся 2011 г. стал переломным периодом для российской ипотеки. Рынок фактически наверстал докризисные объемы, а по ряду параметров даже побил уже имевшиеся рекорды.
Закончившийся 2011 г. стал переломным периодом для российской ипотеки. Рынок фактически наверстал докризисные объемы, а по ряду параметров даже побил уже имевшиеся рекорды.
 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Объемы: больше, но меньше
 

Phototimes/Dreamstime
Безусловно, последствия финансового кризиса 2008 г. изрядно подорвали доверие населения к рынку ипотеки. Печальный опыт американцев, а также пример соотечественников, которые оказались под ударом и не смогли выплачивать кредит, охладил пыл потенциальных заемщиков. Однако, выждав год-два, люди начали активно возвращаться в ипотеку. Показатель этого — непрерывный рост объемов кредитования в течение всего 2011 г. По итогам 11 месяцев в России было выдано почти 450 тыс. кредитов на сумму 613,4 млрд руб. Это в 1,8 раза больше в количественном и в 1,9 раза — в денежном выражении, чем за тот же период 2010 г. По количеству выданных займов российский рынок уже на 30% превысил свой предыдущий максимум — рекорд 2008 г. И хотя годовые итоги еще не подведены, уже можно предположить, что ничего неожиданного в них не будет. Скорее всего, прогнозы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) касательно объемов рынка (680–700 млрд руб.) сбудутся, причем по верхней планке. А это означает, что объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 г. превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб. — в 2008 г.).
 
Правда, по деньгам, которые население вкладывает в ипотеку сейчас, нам пока далеко до вершин 2007–2008 гг. Средняя сумма кредита снизилась в полтора раза. Если в 2008 г. она составляла почти 2 млн руб., то в 2011-м — 1,37 млн руб., несмотря на наблюдавшуюся ценовую стагнацию. Это свидетельствует о том, что если до кризиса кредиты брали в основном на приобретение жилья, то сейчас заемные деньги используют, как правило, в качестве доплаты при альтернативных сделках.
 
Большой популярностью в течение всего года пользовались программы с социальной поддержкой. Так, один из самых востребованных продуктов среди тех, что предлагает АИЖК, — «Военная ипотека». Также высокий спрос на программу «Материнский капитал». Сегодня ипотека — одна из основных целей использования средств материнского (семейного) капитала.
 
Но если по объемам кредитования мы еще не вышли на докризисный уровень, то по основным параметрам уже его превысили.
 
 
Условия: дешевле и снова дешевле
 
В этом году ставка по ипотечным кредитам побила рекорд. Сначала она опустилась до 12,1%, обогнав минимальное значение для российского рынка, которое было в 2008 г., а в ноябре средневзвешенная ставка сломала уже 12%-ный барьер и упала до 11,9%.
 
Снижение ставок — одна из основных характеристик развития ипотечного рынка в минувшем году. Средний уровень стоимости кредитов постоянно уменьшался вслед за ставкой рефинансирования Банка России. Правда, некоторые кредиторы осторожничали и снижали ставки не на постоянной основе, а в рамках определенных акций. Появились разнообразные программы с крайне соблазнительными условиями: «Лето! Раздеваем ипотеку» от Нордеа банка, «В десятку» Сбербанка и т.п. Существенный импульс к дальнейшему снижению ставок дал широкий летний жест АИЖК, которое с 1 июля уменьшило ставки по всем своим продуктам. После этого минимальная процентная ставка — 7,5%. А с учетом возможных дополнительных вычетов она еще ниже. Поскольку АИЖК выступает одним из основных законодателей мод на ипотечном рынке, вслед за ним не могли не потянуться другие лидеры. Ставки понизили Газпромбанк, ВТБ24 и еще с десяток крупных кредиторов.
 
Однако конец 2011 г. внес некую сумятицу в развитие рынка. С одной стороны, ближе к осени пошел вал тревожных новостей с мировых рынков. Это сразу вызвало опасения грядущей второй волны кризиса. В прессе появились статьи с паническими нотами. В подтверждение пессимистических прогнозов несколько крупных банков один за другим в течение осени повысили ставки (Райффайзенбанк, Юникредит банк, Нордеа банк, банк «Интеза», Банк жилищного финансирования и банк «Зенит»). Что неудивительно: сказались не только общие тревожные настроения, но и другие объективные факторы — нестабильность на международных финансовых рынках, повышение стоимости иностранных займов (а это основной источник денег для российских банков) и ставки рефинансирования. По данным ЦБ, месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях в октябре по сравнению с сентябрем незначительно повысилась (с 11,6 до 11,7%).
 
С другой стороны, в октябре, если смотреть картину в целом, стадия восстановления ипотечного рынка сменилась стадией очевидного роста. Количество выданных кредитов за десять месяцев 2011 г. (449 210) превысило количество кредитов, выданных за весь 2008 г. (349,5 тыс.). А в ноябре, несмотря на то что в некоторых банках повысилась стоимость ипотеки, средняя по рынку реальная ставка в рублях упала до абсолютного минимума — 11,4% (с 11,7% в октябре). Это привело к тому, что средневзвешенные ставки по кредитам, выданным в течение года, тоже перешагнули психологически важный рубеж в 12% (11,9% по сравнению с 12% месяцем ранее).
 
Кроме процентной ставки другие параметры кредитов в течение года также менялись, облегчая все большему числу заемщиков доступ к ипотеке. Если в течение первого посткризисного года банки были настроены на строгий отбор (только официально подтвержденный доход и первоначальный взнос не меньше 30%), то в 2011 г. либеральность снова вошла в моду.
 
По оценкам аналитического центра АИЖК, в течение III квартала 2011 г. из 55 ведущих игроков ипотечного рынка не менее трех отменили или снизили комиссии за выдачу кредита, около 15 банков запустили новые ипотечные программы, не менее трех уменьшили минимальный первоначальный взнос и не менее 15 снизили процентную ставку.
 
Для первоначального взноса нормой стало 20%, а потом и 10% от стоимости объекта. Правда, в отличие от докризисной ситуации теперь кредиторы подходят к этому вопросу более осмотрительно. Как правило, 10%-ный первоначальный взнос можно уплатить при оформлении страхования финансовой ответственности заемщика перед банком. Однако это явно свидетельствует о стабилизации структуры рынка.
 
 
Взгляд в перспективу
 
Практически все эксперты сегодня утверждают, что в 2012 г. не обойдется без увеличения ставок. Однако мнения о том, каким будет это повышение и насколько оно изменит ситуацию на рынке, существенно расходятся. Некоторые эксперты считают, что ничего критичного не произойдет: рост составит 1–1,5%. Другие ожидают серьезных перемен.
 
АИЖК настроено оптимистично: по его прогнозам, в 2012 г. в России может быть выдано 550–680 тыс. ипотечных кредитов на 0,8–1 трлн руб. Впрочем, есть уточнение: они реализуются «при отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».
 
В крупных госбанках придерживаются аналогичных позитивных взглядов на 2012 г. Однако представители более мелких частных банков высказываются сдержаннее. У них недостаточно ресурсов и источников долгосрочного финансирования для масштабного развития. Зачаточное состояние рынка ценных бумаг и нехватка возможностей для получения долгих финансов остаются одними из наиболее ощутимых проблем российского рынка уже несколько лет. И пока 2012 г. не обещает их разрешения.
 
Таким образом, вероятно, что ипотечный рынок России в 2012 г. станет более монополизированным, так как основную роль будет играть первая пятерка крупнейших банков, которые имеют доступ к дешевому финансированию и могут себе позволить удерживать ставки и увеличивать выдачу кредитов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
 
СПРАВКА
 

Важные изменения законодательства
№ 284-ФЗ от 19.10.2011. Мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита отменяется. Теперь заемщик может вернуть кредит в любое время без согласия банка, лишь уведомив его. Штрафные санкции и проценты на оставшийся период кредитования не начисляют.
№ 405-ФЗ от 6.12.2011. Долг заемщика, переставшего выплачивать кредит, считается погашенным после того, как он передал банку залоговую квартиру, даже если ее стоимости недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

 

 
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#покупка жилья
ипотекапокупка жилья
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru