недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Ипотека на новостройки: брать или ждать?

6 195
Ипотека на новостройки: брать или ждать?
Откладывать покупку нет смысла, но и поддаваться ажиотажу не надо. "Страшилки" про грядущий рост цен не такие уж и страшные, объяснили ЦИАН.Журналу эксперты

С 1 июля 2019 года застройщики перестанут принимать от покупателей квартир в новостройках деньги напрямую. Средства будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, а девелоперы их получат только по завершении строительства. Грядущие перемены создают атмосферу напряженности и неопределенности в отрасли. Девелоперы кричат: «Покупайте сегодня! Скоро все будет дороже!». Стоит ли поддаваться ажиотажу и мчаться в банк за кредитом, если денег на квартиру не хватает?

Защищают дольщиков – выигрывают банки

Существующий многие годы институт договоров долевого участия (ДДУ), с одной стороны, делал приобретение квартир доступным, с другой – повышал риски покупателей. По оценке экспертов, до 8-10% строящегося жилья в России ежегодно переходило в разряд проблемного.

«Причина введения института проектного финансирования – защита покупателей жилья от рисков», – подчеркивает президент группы RWAY Александр Крапин. Однако эксперт также отмечает, что от «законодательной новинки» в выигрыше останутся и банки.

Введение института проектного финансирования (эскроу-счетов) с большой степенью вероятности пролоббировано крупнейшими банками. Причина – экономический интерес. В этот переходный период преимущества получат аффилированные с банками застройщики, что будет стимулировать скорость перехода на эускроу остальных крупных девелоперов.

 Александр Крапин Президент группы RWAY

Что будет с ипотекой?

Как сообщали в Дом.рф, в феврале 2019 года средняя ставка выдачи ипотечных кредитов продолжила увеличиваться и составила примерно 10% годовых. Стоит ли ждать ее дальнейшего роста?

Пока не накоплены средства на эскроу-счетах стоимость жилищного кредита зависит от ключевой ставки Центробанка. Минимально возможная ипотечная ставка должна превышать ее на 1,5-2 процентных пункта. По итогам заседания 22 марта было принято решение не менять ключевую ставку, сохранив ее на уровне 7,75%. Однако до конца 2019 года только плановых заседаний банка-регулятора намечено еще шесть, предсказать решение по ключевой ставке на каждом невозможно.

Ирина Тумановаруководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости»

Майкл Тач, руководитель блока «Розничный бизнес» Альфа-банка, уверен:  поводов для дальнейшего повышения ипотечных ставок нет. «Если экономическая ситуация останется стабильной, не исключено даже небольшое снижение процента по жилищному кредиту», – прогнозирует эксперт.

Специалисты все чаще говорят о возможных ставках в 8% годовых ранее 2024 года, надеясь, что этому будет способствовать система эскроу-счетов. Есть даже версия, что ипотека может «отвязаться» от ключевой ставки ЦБ в 2020-2021 годах. «Деньги дольщиков – это беспроцентные поступления, в отличие от денег ЦБ, которые достаются под 7,75% годовых. Когда банки привлекут на эскроу-счета достаточные объемы этих «бесплатных» денег, они смогут выдавать их в кредит под гораздо более низкий процент, чем сейчас», – полагает Ирина Туманова.

Ждать ли роста цен на квартиры?

С одной стороны, застройщикам после перехода на эскроу-счета строительство будет обходиться дороже – нужно привлекать банковское финансирование, рассуждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». С другой, доходы у людей не растут, ипотека подорожала. Если сейчас значительно поднять цены на новостройки, их будут покупать в меньших объемах либо вообще перестанут приобретать.

к сведению

На первичном рынке в старых границах Москвы в реализации находится 2,3 млн кв. м недвижимости. На территории Новой Москвы – 430 тыс. кв. м. Источник: «Бон Тон»

Цены на жилье в Москве уже давно бы выросли, если бы нужно было продавать немного. Как это было лет 10 назад, когда предложения было мало, денег много. Сейчас ситуация обратная: выдано огромное количество разрешений на строительство, нужно продать очень большой объем жилья, а денег у людей мало. Поэтому я думаю, что рост цен на новостройки будет, но ограниченным и умеренным.

Олег Репченкоруководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

В группе RWAY Циан.Журналу рассказали, что в текущей ситуации, вероятно, процесс повышения цен не будет устойчивым и затронет только рынки крупнейших городов России. «Для постоянного роста цен на жилье должны увеличиваться доходы населения, но пока нет никаких признаков начала этого процесса», – говорят эксперты.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает: ситуация во многом зависит от того, какой объем новостроек будет строиться по старым правилам после 1 июля 2019 года. Ожидается, что эта возможность останется у проектов, имеющих не менее 30% строительной готовности, или 10% заключенных ДДУ.

Увеличение финансовой нагрузки застройщики рассчитали заранее и распределили равномерно по месяцам. Так что предполагать, что 30 июня 2019 года будут одни цены, а 1 июля – принципиально другие, некорректно. А вот в годовой динамике рост, безусловно, будет заметен. Скорее всего, не меньше 10% «наберет» за 12 месяцев квадратный метр в столице. Больше 15% – вряд ли. К такому повороту событий спрос не готов. 

Ирина Тумановаруководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости»

Покупать или подождать?

Действуя по принципу «лучше станет вряд ли, а хуже – наверняка», многие пытаются как можно быстрее взять ипотеку и купить квартиру. Эксперты рекомендуют не поддаваться ажиотажу и действовать согласно своим планам и возможностям. 

«Люди, которые хотят купить новостройку с целью инвестирования, могут рискнуть и подождать, посмотреть, что будет. Если осуществится оптимистичный сценарий (ипотечная ставка опустится до 8%), они получат новые вложения под хороший процент, если нет, без крыши над головой не останутся. Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, откладывать покупку смысла нет. Во-первых, если 8% годовых и будут достигнуты, то через два и более года, а это немалый срок. Во-вторых, сейчас ценовая ситуация намного лучше, чем когда-либо, она сопоставима с 2016 годом, вполне благоприятным для покупки жилья», – советует Ирина Туманова.

Эксперт напоминает о рефинансировании. Пока доступна эта система можно смело оформлять кредит на жилье: ставка останется той, что была при заключении договора либо, если средний ее уровень будет снижаться, можно перевести кредит в другой банк на более выгодных условиях.

А вот что категорически не рекомендуется делать – паниковать и, не рассчитав финансовые возможности, влезать в долги, оформляя потребительский кредит или занимая деньги на первоначальный взнос.

Двойной кредит – рискованная схема, которая не оправдывает себя в условиях падения доходов. Следует отталкиваться от своих заработков и комфортной суммы выплат. 

Наталия Кузнецовагенеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Ипотека – долгосрочное обязательство перед банком, поэтому на этапе оформления стоит тщательно взвесить все «за» и «против». Если нет ни имущества, ни свободных денег, вы вряд ли готовы к покупке жилья. В этом случае стоит отложить вопрос до лучших времен, когда стоимость пусть и немного подорожавших квартир компенсирует снизившаяся ставка по ипотеке. В любом случае повода для срочного поиска средств для покупки сейчас нет: рынок не стоит на пороге коллапса.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru