недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАрендаИпотека

Итоги 2015 года: кризис навел новые порядки на рынке недвижимости

19 716
Итоги 2015 года: кризис навел новые порядки на рынке недвижимости
Эксперты опасались делать прогнозы в этом году, так как не понимали, чего ожидать от рынка – правила кризиса 2009-2011 годов на этот раз не действовали. Резкое снижение спроса, сумбурные колебания цен, последующая стагнация рынка – чем еще запомнился 2015 год участникам рынка?

Самые значимые события, которые стали судьбоносными для дальнейшего развития рынка недвижимости, – это продолжающийся экономический кризис, который стал причиной значительного снижения доходов населения. В дополнение к этому ряд банков отказались выдавать ипотечные кредиты или просто не согласовывали необходимую сумму заемщику даже при благополучной кредитной истории. Другие банки увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, что на фоне сокращения рабочих мест, снижения зарплат (или отмены премий) и роста стоимости потребительской корзины привело к тому, что количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 60-70%. В таких условиях даже при устойчивом намерении купить квартиру выполнить задуманное для многих оказалось маловероятным.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
 

- Экономическая ситуация в стране очень сильно ударила по рынку недвижимости, сократив количество сделок до минимума. Зарплаты у большинства граждан снижены или остались на прежнем уровне, многие попали под сокращение, а цены на продукты питания и товары повседневного спроса значительно выросли. При этом количество просроченных кредитов по сравнению с прошлым годом выросло примерно в два раза, сильно сократилось количество сбережений граждан, которые они размещали в банках. Рост курсов основных валют также добавил негатива: определенная часть граждан держит свои сбережения в валюте, поэтому тратить эти сбережения им страшно (а вдруг курс резко упадет или поднимется?), и они считают уместным подождать, откладывая решение жилищного вопроса до лучших времен. Другая часть граждан, продававшая свою недвижимость за цену в валюте, не захотела пересчитывать ее в связи с изменившимся курсом, и такие объекты просто «висят».
 

Подобные настроения среди населения стали основополагающими для каждой из сфер рынка недвижимости. Правда, со своими нюансами.
 

Новостройкам «повезло» больше
 

Ярким негативным моментом для первичного рынка с точки зрения застройщиков стало повышение ключевой ставки, после чего ряд компаний-девелоперов стали сомневаться в своих возможностях по финансовому обеспечению проектов и даже отказываться от их реализации. А те, кого кризис застал в процессе строительства, пытались «выплыть» за счет повышения цен, которое объясняли удорожанием строительных материалов, а позже, поняв, что это отталкивает покупателей, изменили стратегию на противоположную в виде акций, скидок, бонусов. Правда, как выяснилось, не все акции привлекали покупателей.
 

Василий Сентизов, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Надежда» (г. Санкт-Петербург):
 

На первичном рынке многие ждали снижения цен на 20-30%, а некоторые клиенты надеялись на понижение цены в два-три раза. Этим ожиданиям не суждено было полностью осуществиться, ведь они были построены на недопонимании процесса ценообразования в данном секторе, а это результат веры в миф, что застройщики продают свои объекты в два-три раза дороже себестоимости. В этом направлении больше всего обрадовали людей акции от застройщиков. При этом по личному опыту знаю, что клиентам не важны акции вроде «Отделка в подарок». В первую очередь их интересуют  дополнительные скидки, а все остальное – на втором плане. Главными при выборе объекта для покупки стали цена, качество и развитость инфраструктуры, даже наличие парковой зоны оказалось важнее доступности метро или наличия отделки.
 

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»:
 

- В первом квартале 2015 года цены росли по инерции после невероятного спроса в конце 2014 года. Стоимость квадратного метра в новостройках превысила отметку 209 тыс. ру Однако спрос уменьшался, и на рынке появились новые предложения уже по сниженным ценам, квартиры в построенных домах тоже начали дешеветь. Таким образом, к середине года ценовая планка в Москве опустилась до 180 тыс. руб. за 1 кв. а к концу четвертого квартала – ниже 170 тыс. руб. за «квадрат». В обласкартина другая. Поскольку многие объекты в течение года достраивались и вводились в эксплуатацию, стоимость квадратного метра росла. Так, во втором квартале средняя цена поднялась с 74 до 83 тыс. руб. за «квадрат», в третьем квартале зафиксировала свои позиции и только зимой начала постепенно снижаться – на 2% в декабре. При этом не стоит забывать о том, что цены, указанные в прайс-листах, могут существенно отличаться от реальных за счет скидок и акций, которые предоставляют застройщики. Разница может составлять от 5 до 25%.
 

Рынок новостроек весь год спасала только государственная поддержка. Так, для застройщиков были предприняты шаги по налаживанию производства отечественных материалов, которое должно заменить ставшие непомерно дорогими импортные аналоги. А чтобы поддержать спрос на первичном рынке, была запущена программа субсидирования ипотеки с более низкой процентной ставкой для покупки квартиры в новостройке. По некоторым оценкам, именно эта мера спасла рынок новостроек от обвала, так как после повышения ключевой ставки Центробанком ставки по ипотечным кредитам для первичного рынка «взлетели» до 16% годовых, что повлекло за собой падение продаж квартир в новостройках в первом квартале 2015 года. Несмотря на что показателипродаж у застройщиков были существенно выше, чем на вторичном рынке, кризисные явления все же сильно отразились на желании людей покупать жилье в этот период.
 

Юлиан Гутман:
 

- В этом году на первичном рынке Московского региона был зафиксирован беспрецедентный объем предложения – более 6 млн кв. м жилья. Причем в столице возводится лишь одна десятая часть новостроек, 90% приходится на территории за пределами МКАД. Особенно ощутим переизбыток предложения на фоне сниженного спроса. Наибольшей популярностью традиционно пользовались объекты эконом- и комфорт-классов. Падение спроса в наибольшей степени коснулось объектов бизнес-класса, поскольку разрыв между уровнем цен и финансовыми возможностями основной части покупателей гораздо существенней, чем в эконом- и комфорт-классах. Для тех, кто рассматривает для приобретения элитную недвижимость, цены подчас не имеют принципиального значения.
 

По словам Василия Сентизова, в августе и сентябре наблюдалось увеличение спроса на первичном рынке. При этом 40% сделок проходило с участием ипотечных кредитов. Далее произошла в некотором роде стабилизация спроса, который, в свою очередь, отличается от того, что было раньше, но считается не таким трагичным, как казалось в начале года. При этом аналитики считают некорректным сравнение уровня спроса с ажиотажным 2014 годом и выстраивают статистику по отношению к предыдущим годам. Так, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», в 2015 году, по сравнению с 2012-2013 годами, спрос снизился не более чем на 15%.
 

Вторичный рынок: год в «реанимации»
 

Для рынка вторичной недвижимости 2015 год оказался более чем сложным. В первую очередь по причине падения спроса. Эксперты рынка выделили серьезную тенденцию года: в связи со снижением рублевой стоимости жилья в глазах россиян недвижимость перестала быть надежным способом вложения и сохранения денежных средств, что негативно отразилось на инвестиционной привлекательности московского вторичного рынка жилья.
 

 Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
 

- По данным Росреестра, за 11 месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья снизилось примерно на 46%. Статистика нашей компании не противоречит этой цифре. При этом, по нашим  данным, более чем вдвое (на 51,5%) снизились за этот период показатели потенциального спроса – количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам. Если сравнивать данные за год, то относительно ноября прошлого года потенциальный спрос сократился на 32,5%.
 

В дополнение к этому ажиотажный спрос на недвижимость, наблюдавшийся в конце 2014 года, удовлетворил потребности покупателей на несколько месяцев вперед. А далее последовало сокращение реальных доходов населения, вынуждающее людей экономить, избегая кредитов.
 

Василий Сентизов:
 

- Многие просто отложили покупку недвижимости и вложили свои накопления под высокие проценты в банки в начале этого года. Данная надежда практически не оправдалась: сейчас цены упали до уровня прошлого года, ведь продавцы на вторичном рынке на фоне девальвации рубля начали поднимать цены на квадратные метры в конце 2014 года, а сейчас стали трезво смотреть на ситуацию.
 

Усугубил ситуацию и существенный перевес господдержки в сторону рынка новостроек.

 

Михаил Заварцев, генеральный директор консалтинговой компании «Валла»:

- Введение льготной ипотеки для поддержания жилой строительной отрасли вернуло интерес покупателей к новостройкам, но сильно ударило по вторичному рынку, так как граждане стали отдавать предпочтение первичному рынку. Образовалась тупиковая ситуация, поскольку, чтобы купить жилье в новостройке, нужно продать «вторичку», в то время как покупателям выгоднее купить новостройку.
 

Если новостройку можно было взять по ставке менее 10%, то для жилья на вторичном рынке банковские ставки варьировали в начале года в диапазоне от 18 до 25% годовых. И только после снижения ключевой ставки Центробанком до 11% вторичный рынок начал понемногу «оживать»: покупателям стали предлагаться ипотечные займы на условиях 12,5-15% годовых. Хотя, по мнению ряда экспертов, несмотря на пугающие ипотечные предложения, в данном сегменте всегда были и остаются люди, которым жизненно необходимо решать жилищный вопрос, как говорится, здесь и сейчас.
 

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
 

- Рынок «вторички» – емкий. Даже при том пике, который наблюдается сейчас, сделки не перестают проводиться. Лучше всего себя чувствует сегмент, подразумевающий проведение «альтернатив» (съезд, разъезд и прочее) и сделок по взаимозачету. Подобные мероприятия вызваны жизненной необходимостью – у тех, кто совершает обмены, нет времени ждать. Кроме того, плюсом альтернативных сделок является отсутствие финансовых потерь. Со скидкой клиент не только продает, но и покупает жилье. 
 

Кирилл Брюлин:
 

- Тем, кому нужно решать жилищный вопрос, выставляют квартиры и снижают цену, чтобы хоть как-то привлечь капризных покупателей. А покупатели на таком рынке торгуются, зачастую без просмотров, на значительные суммы, от 200-300 тыс. руб. При этом по-прежнему остались продавцы, которые говорят, что их объект особенный, и не собираются снижать цену, мол, «и так купят».
 

На фоне всего вышеперечисленного отдельно стоит обратить внимание на несовпадение ожиданий участников рынка. Покупатели надеялись на резкое падение цен, а продавцы, наоборот, мечтали сделать прибавку к ценникам, чтобы покрыть последствия инфляции.
 

Сергей Шлома:
 

По итогам ноября средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья составила 186,5 тыс. руб. за кв. м – это на 1,1% ниже, чем в октябре, и на 4,4% ниже относительно начала года. Реальная цена сделок снизилась более существенно: 80% ноябрьских продаж прошли на условиях дисконта. Средний размер скидок – 9%, в отдельных случаях дисконт доходит до 15-20%. Такой уровень скидок в сочетании с незначительной динамикой стоимости предложения держится уже на протяжении пяти месяцев и фактически свидетельствует о стабильности цен. Очевидно, итогом года станет небольшая отрицательная коррекция рублевых цен, по анализу баз данных, – примерно на 5-6%, а по статистике стоимости реальных сделок – на 10-15%. При этом в связи с девальвацией рубля московские квартиры резко подешевели в долларовом эквиваленте.  За 11 месяцев 2015 года средняя цена предложения в долларах снизилась на 18,1%. Отрицательная коррекция долларовых цен относительно начала 2014 года составила 47,3%. Принципиально значимым в этой связи является тот факт, что в «реальной жизни» рынок жилья массовых сегментов с 2009 года находится в рублевой зоне расчетов – с конца прошлого года это является его «подушкой безопасности», которая смягчает последствия переманенных витков ослабления рубля.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

На данный момент участники рынка отмечают увеличение количества сделок на вторичном рынке жилья примерно на 15%, что связывают с реализацией части отложенного спроса, в частности – с завершением сроков вкладов в банках по высоким ставкам.  По мнению наших специалистов, это свидетельство того, что люди начинают приспосабливаться к новым условиям рынка, «расставшись с иллюзиями о квартирах по цене начала 90-х».
 

Сегмент аренды: отток арендаторов и поиск компромисса 
 

Общие тенденции экономического кризиса не могли не затронуть и сферу аренды. Если в сегментах купли-продажи квартир тренды вырисовывались постепенно, то рынок аренды отреагировал на новые экономические условия практически мгновенно. Чтобы покинуть арендованную квартиру, много времени не нужно, поэтому начало года ознаменовалось массовым оттоком арендаторов из города. Причем это коснулось как жилья эконом-класса, так и премиум-квартир. 
 

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:
 

- Из общей массы весомая часть сокращения произошла за счет иностранных нанимателей, чему в немалой степени способствовало введение санкций в отношении России. Однако в течение года рынок постепенно перестраивался под новые реалии – экспатов из США и Европы сменили бизнесмены из стран Азии, часть мигрантов из стран бывшего СНГ также вернулась в Москву. К осени мы подошли с такими показателями: иностранцы составляют 37% от всех снимающих жилье в столице против 50% в прошлом году. На долю экспатов из Азии приходится 6% квартир от 37%, арендуемых иностранцами. К концу года картина не изменилась.
 

Михаил Заварцев:
 

- До осени на рынке аренды торговой недвижимости нарастал остаток свободных площадей, пока собственники не стали идти на существенные уступки арендаторам, а арендаторы на послеотпускном оптимизме не стали открывать новые объекты.
 

Именно в этом, по мнению риэлторов, и заключается главное вынужденное достижение года на рынке аренды – наниматели и наймодатели лучше научились находить компромисс во взаимоотношениях и ответственнее относиться к вопросам ценообразования. При этом некоторые собственники оказались готовыми «закрывать глаза» на те пункты в договоре, из-за которых до проявления кризиса могли оперативно выселить неугодного жильца. Например, многие стали принимать нанимателей с детьми и животными. А еще владельцы сдаваемой недвижимости стали чаще допускать в многокомнатные квартиры по несколько арендаторов. На данный момент, 57% многокомнатных объектов на столичном рынке аренды жилья снимают в складчину.
 

Оксана Полякова:
 

- По сравнению с октябрем 2014 года число объектов, переданных под коллективный найм, увеличилось на 21%. При дефиците одиноких нанимателей больших квартир эконом-класса или тех, кто снимает одной семьей, собственники все же не готовы закрывать «лишние» комнаты и сдавать жилье как «однушку» или «двушку». Для многих потеря части прибыли – проблема более серьезная, чем обременение многочисленными квартирантами.
 

В свою очередь арендаторы, стесненные в средствах, тоже стали соглашаться на те варианты аренды, которые раньше для них были бы неприемлемы. В настоящее время 10% жилья сдаются «под ремонт», то есть с условием, что наниматель выполнит ремонтные работы.
 

Кроме этого, не обошло сферу аренды и правило «Предложение превышает спрос». В результате предложение превысило спрос в 2-2,5 раза. Как считают аналитики, произошло это не только по причине оттока арендаторов, но и из-за появления дополнительного количества квартир, которые сначала были выставлены на продажу, но потом перекочевали в раздел «Сдам в аренду». На сегодняшний момент разница немного сократилась – до 1,5 раза.
 

Оксана Полякова:
 

- При этом низкобюджетные квартиры – самые ликвидные – чрезвычайно популярны в кризисный год, срок их экспозиции порой исчисляется несколькими часами. Превышение спроса «держится» за счет более дорогих, а значит, менее востребованных объектов бизнес- и премиум-классов: они простаивают в ожидании квартирантов от нескольких недель до нескольких месяцев, а то и дольше, если собственник не снижает цену. Средний размер скидки в результате торга – 10-15%. Наймодатели ликвидных квартир считают торг неуместным.
 

Что касается цены, то, по мнению Оксаны Поляковой, больших изменений средняя арендная ставка не претерпела. Так, однокомнатные квартиры сегодня сдаются в среднем по 30 тыс. руб. за месяц, «двушки» – по 38-40 тыс. руб. и «трешки» – по 46-50 тыс. руб.
 

Что год 2016-й нам готовит?
 

Оказывается, у большинства экспертов рынка прогнозы и ожидания по 2016 году схожи. Предполагается, что новый год будет более стабильным в плане тенденций, колебаний уровня цен и спроса. Правда, эти показатели не достижимы без общего оздоровления российской экономики и возвращения хоть какой-то финансовой стабильности населению.
 

Первичный рынок. Если ситуация в стране останется неизменной, то аналитики ожидают очередного витка снижения цен на жилье в новостройках примерно на 10-15%. При улучшении положения эксперты прогнозируют противоположную тенденцию – не рост цен, но существенное сокращение скидок, акций и бонусов.
 

Юлиан Гутман:
 

- Объем предложения новостроек продолжит рост и в следующем году. В столице в результате реновации промзон появятся новые жилищные комплексы, у некоторых возведенных комплексов будут строиться дополнительные корпуса. В Подмосковье уже сейчас заявлено немало крупных проектов.
 

Василий Сентизов:

- В 2016 году, я надеюсь, правительство окажет существенную поддержку застройщикам, ведь программа господдержки ипотеки свое дело сделала, и в дальнейшем не предвидится существенной помощи строительной отрасли. Помимо господдержки ипотеки, требуется снижение ставок по кредитам для застройщиков, и немаловажную роль для появления доступных цен на рынке недвижимости сыграло снижение цен на земельные участки.

Вторичный рынок. Участники этой сферы рынка тоже кардинальных перемен не ждут, так как понимают, что для решения экономических проблем России требуется  время. Вторичный рынок, который весь год был ориентирован на покупателей, вероятнее всего, останется с тем же характером. Сейчас здесь работает и будет работать аксиома, по которой быстрее всего продаются квартиры со стоимостью ниже рыночной. При этом из позитивных ожиданий от будущего года специалисты «НДВ-Недвижимость» выделяют реализацию отложенного спроса, который сформировался в 2015 году.

Светлана Бирина:

- Несмотря на влияние негативных тенденций, можно ожидать частичного восстановления баланса между спросом и предложением. Подобную ситуацию мы связываем с возможным уходом продавцов с рынка. К такому результату могут привести две ключевые причины: условия пониженного спроса и поправки в налоговое законодательство. Одни будут снимать жилье с продажи из-за возникающей обязанности по уплате налогов, другие не захотят продавать квартиры по цене, находящейся ниже их ожиданий. Из-за переизбытка предложения цены существенно «просели».
 

Рынок аренды. Учитывая то, что сфера аренды и в 2015 году не претерпела особых изменений, кроме появления новых тенденций, то и в следующем году эксперты не ждут ничего кардинального. По мнению Оксаны Поляковой, «в ближайшие полгода существенного повышения или понижения спроса, предложения и стоимости не ожидается».  
 

Кирилл Брюлин:
 

- В целом 2015 год для рынка недвижимости стал некой знаковой вехой: рынок сильно сузился, уменьшился, в очередной раз видоизменился и почти затих, наверно, ожидая лучших времен. Что нам принесет год 2016-й? Трудно спрогнозировать, так как это зависит от многих факторов. Однако все равно хочется надеяться, что в новом году все будет намного лучше!

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru