недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

26 395 19
Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов
Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать?

Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.
 

Кадастровая оценка – что это?
 

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.
 

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:
 

- Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил. Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.
 

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:
 

- В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта. А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной. И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.
 

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая. Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество. Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости. По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.
 

Массовая оценка – завышенный налог
 

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.
 

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):
 

- Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой. Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале». Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.
 

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН). Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту. Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.
 

Павел Романов:
 

- О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины. Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии —  – тоже без уточнения сведении. Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости. Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.
 

Два законных способа
 

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).
 

Антон Аранибар:
 

- Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.
 

Алексей Комаров:
 

- По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
 

Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее. Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет. Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.
 

Антон Аранибар:
 

- В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.
 

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
 

- заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
 

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;
 

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
 

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);
 

- отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);
 

- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.
 

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:
 

- административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
 

- протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);
 

- уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;
 

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);
 

- документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;
 

- ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
 

- такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.
 

Павел Романов:
 

- В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости. Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).
 

Антон Аранибар:
 

- В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить. Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости. Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.
 

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:
 

- Земельный участок на территории Московской области площадью 726 кв. м для дачного строительства. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по результатам ГКО – 794 454,54 рубля. Кадастровая стоимость на 01.01.2013 г. по решению суда в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде – 216 159,24 рубля. Таким образом, кадастровая стоимость была пересчитана судом в сторону уменьшения в 3,67 раза.
 

Оспаривание – это замкнутый круг?
 

После получения положительного решения комиссии или суда с установленной новой кадастровой стоимостью заветный документ нужно предоставить в кадастровую палату для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. Эти данные позже поступят и в налоговую, а собственник на основании полученных документов сможет уменьшить сумму налога. При этом имейте в виду, что заплатить налог по справедливости можно будет только за год, в котором вы оспорили кадастровую стоимость. Все предыдущие годы придется оплачивать по результатам последней государственной кадастровой оценки.
 

Вроде все кажется не таким сложным, если бы не парочка «но». Во-первых, экономическая целесообразность самой процедуры оспаривания. Услуги оценщика стоят недешево. Для физических лиц это может обойтись от 3 до 15 тыс. рублей, в зависимости от площади участка, а для юридических расходы на такие услуги варьируются в пределах от 60 до 150 тыс. рублей. К этой сумме нужно добавить судебные издержки и услуги юриста. Эксперты советуют начинать этот процесс, если предстоящая экономия на налогах покроет расходы на оспаривание. При этом заранее узнать, какой окажется новая кадастровая стоимость, можно только приблизительно, основываясь на примерной рыночной стоимости объектов в этом районе (можно посмотреть объявления о продаже).
 

Во-вторых, абсолютно выгодно оспаривать кадастровую стоимость тем, кто собирается продавать, и только в случаях, когда есть подозрения, что эта цифра занижена. Это значит, собственник оспорит сумму, продаст имущество и забудет про это. Но для тех, кто не собирается сбывать свою недвижимость, этот сценарий не подходит. Дело в том, что решение комиссии или суда будет действовать лишь до очередной ГКО. И если ее результаты снова покажутся собственнику несправедливыми, ему придется начинать процедуру оспаривания заново или попросту смириться с суммой налога. К сожалению, других условий наше государство для собственников недвижимости не предусмотрело.
 

Новый закон о кадастровой оценке
 

Несправедливой кадастровой оценкой недвижимости недовольны многие. Глава РФ Владимир Путин недавно заявил, что готовится законопроект, который должен исправить эту ситуацию. Президент подчеркнул, что работа оценщиков и кадастровая оценка объектов недвижимости не должны быть обременительными для россиян. Алексей Улюкаев, возглавляющий Минэкономразвития, сообщил ТАСС, что в скором будущем появится институт государственных кадастровых оценщиков. Проект закона о создании такого института уже готов. Новые государственные учреждения будут заниматься определением кадастровой цены недвижимости и вести работу с владельцами объектов, рассматривать жалобы собственников. Эти учреждения будут бюджетными, гражданам не придется платить за внеплановую оценку или изменение кадастровой цены.

Премьер РФ Дмитрий Медведев убежден, что нужно водить единую методику расчета кадастровой цены земли. Это позволит устанавливать справедливую стоимость недвижимости, учитывающую территориальные особенности. Медведев собирается поручить разработку такого предложения Минэкономразвития.
 

Министр финансов Антона Силуанов заверил, что все существующие сейчас льготы для пенсионеров, военных и инвалидов при переходе на исчисление налога по кадастровой цене сохранятся.

Комментарии 19
Ольга Михоля6 апреля 2016, 16:24

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА- ЭТО ПРОСТО " И СМЕХ И ГРЕХ". НАПРИМЕР: продаются в одном доме два квартиры. одна с дорогущим ремонтом, другая- в хлам. Кадастровая стоимость будет одинаковой, рыночная- очень разной!. Далее : продаётся в каком нибудь месте ( например в садоводстве) два участка земли. Но один расположен очень удачно, а другом и "за даром" не покупают. Кадастровая цена- одинаковая.( привела примеры своих знакомых). Я, работая в недвижимости с 2000г, отлично знаю стоимость своей квартиры. кадастровая - дороже на 250тр. А если кадастровый паспорт делался на подъёме цен, а недвижимость продают в " глубокий" кризис- то здесь ВООБЩЕ кадастровая оценка просто зашкаливает.

Ответить
Аноним24 апреля 2016, 22:31

согласна!!!!

Марина19 июля 2017, 11:56

не справедливое законодательство

Надежда Рябова6 апреля 2016, 18:39

После оценки государством участков оные собственники стали миллионерами. Виртуальными. Вот еще бы государство выкупало участки за такую цену! Я бы даже согласилась продать за 70% от кадастровой. 15 дачных соток по кадастру стоят 3 000 000 рублей. Ни один покупатель в здравом уме за такие деньги не купит такую дачку, если рядом земли населенных пунктов - по рыночной - стоят 100 т.р. сотка. Государство! купи то, что само оценило!

Ответить
aleksey kovleff6 апреля 2016, 21:19

Это ещо хорошо оценили в 3000000 Я вообще стал милионером мои15соток оценили в 14 млн !!!!!! с такого подарка буем платить налог!!

aleksey kovleff6 апреля 2016, 21:21

Нищие миллионеры

Марина19 июля 2017, 11:57

ужас

Аноним7 апреля 2016, 1:48

Самое главное, для оспаривания завышенной стоимости - идти в суд, т.к. без суда все равно не решить. Но в суде без юридической поддержки только за счет процессуарных закавык останешься при своих, а с юридической- без штанов... Куда ни кинь, везде клин....

Ответить
Артем Лифинцев23 октября 2017, 22:17

Не согласен, уже есть наработанная практика в судах, и порой оспорить в суде проще чем через комиссию. Вот здесь можете прикинуть цену вопроса https://miaran.ru/uslugi/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti/

частный маклер7 апреля 2016, 13:17

Мою трехкомнатную квартиру в девятиэтажке по кадастровой оценили на 10 700 000 рублей выше рыночной на 1 700 000 рублей, узнавала в агентстве ИНКОМ. Я бы тоже с удовольствием продала бы этому государству за те деньги, что они выставили. С КАКОЙ БАЛДЫ они так начисляют? В налоговой сказали, что если квартира по кадастровой стоит до 10 миллионов рублей, то налог будет 0,1%, то бишь 10 тысяч рублей, но так как ее государство оценило в 10 миллионов 700 тысяч, то налог будет 0,2%, то есть 20000 рублей. Почему я должна платить такие налоги, потому что государству так вздумалось ее оценить????????????

Ответить
Аноним7 апреля 2016, 13:43

Покажите мне, кто сделает экспертизу для физ лица за 5000 р.???

Ответить
Эксперт6 апреля 2017, 14:31

Никто

Велес недвижимость7 апреля 2016, 13:54

А как вам понравилось, что готовое решение суда будет действовать только до новой массовой оценки?
Ограничение действия решения суда - это юридический нонсенс!
Пусть по суду оспаривают уже наше выстраданное снижение стоимости и перестанут "чохом" смешивать бульдога с носорогом! Что, собственно, всегда и творили!!!!!!!!!!!
Пока не будем требовать грамотного подхода все так и будет беспредельно.

Ответить
Аноним7 апреля 2016, 14:42

Абсолютли тру.!

Smafin8 апреля 2016, 9:09

Решение суда будет касаться результатов кадастровой оценки, проведенной на определенную дату. После проведения новой оценки, Вы оспариваете новые результаты, на которые решение суда не влияет.

Артем Лифинцев23 октября 2017, 22:18

И так до бесконечности

Аноним15 апреля 2016, 6:44

И у меня та же петрушка. Рыночная стоимость квартиры намного ниже кадастровой. Как теперь продавать? И времени нет бегать по судам.

Ответить
Михаил12 июля 2017, 17:03

Здравствуйте.
Еще добавлю от себя. Единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке) уточнить и проверить можно: http://узнать-кадастровую-стоимость.рф http://xn-----6kcbammuqo2actcczqeeegffbo7tua0c.xn--p1ai/ допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости. Спорным является как раз сформулированный кадастровой стоимости процессуальный критерий инициативы в проведении оценки. Восстановление истцом прав по этой категории споров, как правило, невозможно без его ходатайства о судебной экспертизе или приобщения уже имеющегося отчёта, который является основным доказательством. Истец вынужден нести расходы на оценку для защиты своих прав. С уважением!

Анджела Романова21 апреля 2016, 17:10

Регионы тоже хотят денег в казну , и поэтому не отстают от столиц. И все те же самые проблемы что и у всех. Хорошо если это не Чукотка, можно подать в суд или комиссию на изменение кадастровой стоимости . А что приходится делать людям в отдаленных районах? У нас все мерят только по Москве!

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru