Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиВторичная

Новостройка или «вторичка»?

10 мая 2016 14 445
2017-08-17T19:46:14.470000+00:00
Новостройка или «вторичка»?
Проводя сравнительный анализ первичного и вторичного жилья в пределах ТТК (Третьего транспортного кольца), делаем следующий вывод: «вторичка» сегодня стала вполне сравнима по цене с модными новостройками. Вашему вниманию небольшой обзор предложений в Таганском, Басманном и Даниловском районах Москвы

Проводя сравнительный анализ первичного и вторичного жилья в пределах ТТК (Третьего транспортного кольца), делаем следующий вывод: «вторичка» сегодня стала вполне сравнима по цене с модными новостройками. Вашему вниманию небольшой обзор предложений в Таганском, Басманном и Даниловском районах Москвы.
 

Чем ближе к центру, к Кремлю и Мавзолею, тем дороже стоит жилье в столице Российской Федерации. Никакие «страшилки» про плохую экологию, отсутствие зеленых массивов, вечные пробки, платные парковки и высокую плотность застройки не действуют на покупателей, желающих быть в гуще культурных и деловых событий, а также руководствующихся соображениями престижа.
 

Но прежде чем купить жилье в каком-то приличном, обросшем историческими легендами, районе, стоит определиться: чего вы ждете от его инфраструктуры и социального окружения. Известно, что москвичи, выросшие, к примеру, в районе ВДНХ, Таганки или Сретенки, учившиеся в хорошей школе, посещавшие соседние парки, магазины, поликлиники, театры, музеи, рестораны и пр., стараются сделать все для того, чтобы их подросшие дети остались в рамках родного «квадрата». И так было всегда. Сколько гневных отказов слышали власти Москвы, когда пытались из сносимого ветхого жилья выселить «центровых» граждан в какие-то спальные районы! Удивительное дело: понятие «малой родины» применимо не только в отношении деревеньки в Калужской губернии, но и в отношении своего небольшого городского мирка (части крупного мегаполиса), где довелось родиться-учиться-жениться и благополучно состариться горожанину. Москвич, переехавший волею судьбы с Таганки на окраину, будет в старости, как заведенный, возвращаться к посаженной самолично вербе в школьном дворе, и трепетно ностальгировать по годам прошедшей юности.
 

Однако сегодня, благодаря смелым экспериментам с благоустройством старых городских промзон и точечной застройке, у старых и новых москвичей вдруг появился выбор: купить квартиру в традиционных домах либо приобрести за сравнимые деньги студию или апартаменты с большим количеством приятных опций в каком-то стильном, экспериментальном квартале.
 

Чтобы понять «что почём», подвергнем сравнительному анализу небольшой сектор: Басманный и Таганский микрорайоны.
 

Типовая 1-комнатная квартира общей площадью 35 кв. м в старых панельных домах на этом участке (в шаговой доступности от метро) стоит в среднем 8-9 млн рублей (кухня 8-10 метров, жилая комната – 18-20 м). На улице Земляной Вал, неподалеку от Курского вокзала, квартира общей площадью 34 кв. м (кухня 6, комната – 17) в доме сталинской постройки продается за 8 млн рублей. За те же деньги на ул. Бауманской выставлена квартира в блочном доме 1966 года постройки после капитального ремонта. Но если на Земляном Валу хозяин перед продажей просто подмел пол, то на Бауманской квартира в очень хорошем состоянии: с дизайнерским ремонтом, дорогой мебелью (она остается в подарок новому владельцу) и теплыми полами. Единственный ее минус: расположена на первом этаже. Относительно первых этажей, кстати, мнения потребителей сильно расходятся: кто-то боится оказаться на виду у случайных прохожих, заглядывающих вечерами в освещенные окна, а кто-то в восторге от густой зелени, цветущих весной жасмина и сирени, превращающих квартиры на первых этажах в подобие дачи.
 

Итак, делаем вывод: вложения в дорогой ремонт не сильно учитываются при покупке, главное – локация и общее состояние дома.
 

За те же 9 млн рублей покупателям в исследуемом районе предлагается квартира побольше: общей площадью 42 кв. м на улице Бауманской, в ведомственном доме Мосэнерго (кухня 10 «квадратов», жилая –19 кв. м), на Доброслободской улице – 8-й этаж 12-этажки, с балконом и большой кладовкой. Продавец обещает интеллигентных соседей и достойное социальное окружение в районе («без маргинальных элементов»).
 

Еще один интересный вариант: в нестаром доме-башне, в шаговой доступности от метро «пл. Ильича» (общая пл. – 41 кв. м) вполне приличная квартира за 9,3 млн.рублей, опять же – со встроенной кухней, шкафами-купе и всей прочей мебелью в подарок (похоже – это тренд?). А за 9,5 млн рублей есть квартира 38 кв. м с евроремонтом и теплыми полами в добротном десятилетнем доме на Новорогожской улице, с подземным паркингом и зеленым двором. Для сравнения, такая же квартира в таком же доме (серии П44Т) с евроремонтом где-нибудь в Чертаново продается всего за 6 млн рублей.
 

А вот на Краснохолмской набережной, в крепком доме-монолите, предлагается квартира площадью 35 кв. м за 12, 7 млн рублей с панорамным видом на Москву-реку. Жилой дом после полной реконструкции: заменены все коммуникации, установлен новый лифт, утеплен фасад. Большая застеклённая лоджия, пол с подогревом и евроремонт, а также – развитая окружающая инфраструктура (д/сады, школы, магазины, кафе, рестораны, парк, Новоспасский монастырь с прудом по соседству, который зимой превращается в каток) призваны очаровать возможного покупателя. В квартире остается в пользу приобретателя вся бытовая техника и мебель (спальня, стиральная машина, холодильник, встроенная техника на кухне, газовая плита, плазменный ТV). Всего пять минут пешком до метро «Таганская».
 

В общем, сегодня в Москве, во «вторичке», в районе ТТК, выбор «богатых» эконом- и комфорт-«однушек» довольно большой, что создает серьезную конкуренцию продавцам и открывает возможность торга для покупателей.
 

И наконец, обратим свои взоры на альтернативные проекты. За означенные 9 млн рублей у покупателя есть возможность приобрести апартаменты в новеньком лофт-квартале бизнес-класса на ул. Нижней Красносельской площадью 38 кв. м (из них жилая 23 кв. м, а кухня – 15 кв. м). Лофт-квартал «Трибека» (TriBeCa Apartments) в своем составе имеет не только свободной планировки жилье с панорамным остеклением, но и впечатляющую входную группу, эффектные коридорные холлы (не стыдно будет привести гостей!), собственный паркинг, охраняемую, закрытую от посторонних людей, внутреннюю территорию и собственную развитую инфраструктуру: магазины, wellness&spa, кафе и рестораны, салоны красоты, шоурумы, детские площадки и даже – машино-место в подарок.
 

В квартирах высокие потолки – 3,2 м. В шаговой доступности – метро «Бауманская» и «Красносельская». Придется, конечно, вложиться в ремонт. И еще в апартаментах нельзя прописаться, но можно зарегистрироваться на пять лет с возможностью пролонгации.
 

Что еще пугает покупателей, когда они сравнивают квартиры в старом жилом фонде с модными новостройками? За обслуживание и коммунальные платежи в апартаментах придется платить немного дороже, чем в традиционной квартире аналогичной площади. Но если речь идет об «однушке» в 40 кв. м, «наценка» составит всего около 1,5 тыс. рублей. Коммунальные платежи на апартаменты (в сравнении с квартирными ставками) имеют небольшой повышающий коэффициент: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество – +27%. Кроме того, налог на апартаменты выше налога на обычные квартиры: он составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. То есть за апартаменты вы заплатите в 2,5 раза дороже годового налога, чем за «однушку» аналогичной площади.
 

Согласно опросам агентств, торгующих недвижимостью, больше всего людей, присматривающихся к апартаментам, пугает их непривычный статус. Типичные вопросы клиентов таковы: «Это что-то вроде гостиницы или переделанный офис?», «Мы сможем их при желании продать, завещать по наследству, подарить?», «Если они формально имеют статус нежилой недвижимости, будут ли их обслуживать, как жилые дома?».

У апартаментов в Москве сложился имидж модного места жительства для стильных холостяков, топ-менеджеров статусных российских и зарубежных компаний, деловых личностей, желающих иметь работу в шаговой доступности от места обитания, в общем –молодой и «продвинутой» публики, и потому семейные пары с маленькими детьми и пенсионеры как-то не слишком вписываются в эту группу, рискуя не пройти фейс-контроль прямо у входа в жилую зону.
 

В строящемся ЖК «Символ» в Лефортово застройщик предлагает квартиры с видом на Кремль. На 60-ти гектарах известная московская мастерская «Атриум» и институт ОАО «Моспроект», на базе концепции британских бюро LDA Design и UHA London, возводят несколько необычных глазу корпусов нового стильного квартала: «бионические» формы зданий призваны приблизить городского обывателя к природе. Высокотехнологичные отделочные материалы, большие площади остекления, приватные прогулочные территории у каждого дома, подземный паркинг – все спланировано согласно последним тенденциям архитектурной моды. Квартиры разные: от небольших 27-метровых студий до 130-метровых помещений со свободной планировкой. Для детей – восемь детских садов, несколько школ; к услугам всех жильцов – собственные фитнес-центры, поликлиники, супермаркеты, магазины, салоны красоты, кафе, пекарни, аптеки, сервисные службы... Страховка – в подарок. Однако масштабный проект, согласно обещаниям застройщика, будет сдан только к концу 2018 года. Пока что на стадии строительства квартира площадью 31 кв. м (20 «квадратов» комната, 9 кв. м – кухня) продается всего за 5,5 млн рублей.
 

Неподалеку, на Автозаводской, строится широко распиаренный «ЗилАРТ». За 5.8 млн на стадии строительства продаются «однушки» площадью 34 кв.м. Пешком или на автобусе можно добраться от ЖК до метро Автозаводская, Тульская, Технопарк, Нагатинская.
 

«5 км от Кремля» – главный козырь продавца. Необычные архитектурные решения комплекса, расположенного на 65 гектарах, и близость поймы Москвы-реки делают бывшую промзону привлекательным местом для жизни. Музеи, деловые и торговые центры, универмаги, фреш-маркеты, салоны красоты, фитнес-центры, медицинские центры, банки, отели, кафе,  рестораны, бутики, развлекательный центр с аттракционами, не забыты также школы и детские сады: город-сказка, город-мечта.
 

На улице Бауманской можно купить за те же деньги квартиру в «сталинке», в пятиэтажном доме без балкона (жилая площадь 22 кв. м, кухня – 6 кв. м), на не слишком популярном первом этаже (окна – за решеткой) или в трех минутах от метро «Римская» – но уже на третьем этаже, с балконом, в панели (37 кв. м общая площадь) и на 1 млн рублей дороже.
 

Итак, делаем выводы: земля в пределах Москвы – дорогая, чем ближе к центру, тем дороже, и потому ничего дешевого на этой территории давно уже не строится: только люксовое жилье и дома бизнес-класса.
 

Старый жилой фонд по возможности ремонтируется и обновляется, ибо управляющие компании в случае неэффективной политики будут заменены на более расторопных конкурентов. Апартаменты набирают популярность у состоятельной молодежи и экспатов, вынужденных работать в Москве. Бюджеты «вторички» и модных новостроек почти сравнялись в цене (элитные клубные дома мы обходим вниманием в силу их эксклюзивности и высоких для среднего обывателя цен). И возможно, недалек тот час, когда молодежь от 20 до 40 лет смело и массово хлынет в апартаменты, с надеждой обживать их с подрастающими детьми до победного конца (счастливой московской старости).

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#апартаменты#вторичка#дом#Ремонт#новостройка
апартаментывторичкадомРемонтновостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru