недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Оптимизм зашкаливает

17 277 9
Оптимизм зашкаливает
Стагнация на первичном рынке недвижимости объединила застройщиков и чиновников: и те, и другие пытаются искусственно стимулировать покупательский спрос, вбрасывая информацию о грядущем повышении цен. В регионах вводят преференции для участников рынка, в том числе налоговые. Однако большинство экспертов считают, что точечные меры не приведут к заметному оживлению спроса.

Стагнация на первичном рынке недвижимости объединила застройщиков и чиновников: и те, и другие пытаются искусственно стимулировать покупательский спрос, вбрасывая информацию о грядущем повышении цен. В регионах вводят преференции для участников рынка, в том числе налоговые. Однако большинство экспертов считают, что точечные меры не приведут к заметному оживлению спроса.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Несмотря на устойчивую тенденцию сокращения продаж на первичном рынке жилья, все еще находятся оптимисты, которые предрекают скорое оживление и рост цен. Недавно удивил зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, заявивший на брифинге для журналистов о том, что к сентябрю цена квадратного метра в подмосковных новостройках может вырасти на 20 процентов. Это, по мнению чиновника, связано с подорожанием стройматериалов, что вынудит застройщиков поднимать цены. Елянюшкина поддержали эксперты известного санкт-петербургского девелопера, «Группы ЛСР»: управляющий директор группы в Москве Иван Романов предрек к концу года 30-процентный скачок цен в новостройках.

Из кризиса в кризис?

Трудно сказать, на чем основываются такие прогнозы, если учесть, что на рынке недвижимости продолжается падение платежеспособного спроса. Есть только один резон повысить цены: ипотечный бум, который наблюдался в первом квартале нынешнего года. По сведениям АИЖК, в январе-марте количество выданных кредитов возросло почти на 30 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эксперты Центробанка приводят еще более внушительные цифры: по их подсчетам, объемы ипотеки в первом квартале возросли на 49 процентов и превысили 320 миллиардов рублей. Эта цифра близка к рекордному показателю 2014 года.

Однако застройщиков эта динамика, судя по всему, не слишком обнадеживает. Та же самая «Группа ЛСР» на днях отказалась от планов продажи апартаментов в Санкт-Петербурге – отметим, на Невском проспекте! – и решила разместить в здании собственный офис. Причина банальна: апартаменты просто не покупают, несмотря на прекрасную локацию и во всех отношениях разумную ценовую политику.

Настораживает девелоперов и сам факт резкого роста в секторе ипотечного кредитования. Для него нет никаких объективных предпосылок, поскольку доходы абсолютного большинства населения продолжают падать. А тут еще правительство осторожно вбрасывает информацию о возможном массовом выпуске ипотечных ценных бумаг. Все это очень напоминает американский ипотечный бум, который, как известно, завершился в 2007 году глубочайшим шоком, отразившимся на всей мировой экономике. Так что, выбираясь из одного кризиса, легко угодить в другой.

Возможные риски понимают и застройщики, и финансисты, и власти. Наиболее дальновидные люди отдают себе отчет в том, что необходимы иные меры стимулирования спроса на рынке недвижимости, нежели надувание ипотечных пузырей. Одну из таких мер сегодня реализуют в Санкт-Петербурге: на днях здесь были приняты поправки в налоговое законодательство, согласно которым покупатели квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию в 2015-2016 годах, на три года освобождаются от уплаты налога на имущество.

Эксперты: скепсис и фантазии

О том, насколько эффективным стимулом спроса является это решение, говорит простой расчет. Средняя цена на трехкомнатную квартиру эконом-класса в Санкт-Петербурге сегодня составляет 8,5 млн рублей, что подразумевает налог на имущество в размере 0,15 процентов от кадастровой стоимости. Средняя кадастровая стоимость квадратного метра в городе – 98 тыс. рублей. Следовательно, покупатель 60-метровой «трешки» в результате изменения законодательства сможет сэкономить на налоге примерно 8 800 рублей в год. Цифра, согласитесь, не очень впечатляет. Правда, губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко так не считает и уверяет жителей в том, что новая налоговая льгота эффективно простимулирует спрос на первичном рынке и даже поддержит строительную отрасль. Губернатору, конечно, со своей стороны виднее, однако мы решили обратиться к экспертам с вопросом: «Насколько эффективными могут быть подобные попытки поддержать спрос, и что еще могут предпринять власти, чтобы оживить ситуацию на первичном рынке?».

Финансовый аналитик Группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин:

- В прошлом году ввод в действие жилых домов в СПБ просел на 7,1% против спада на 0,5% в целом по РФ. Это касается и других регионов, бывших когда-то лидерами. Не удивительно, что власти стремятся всеми способами стимулировать спрос в сегменте. Если говорить об освобождении на три года от уплаты налога на имущество в новостройках, то эта мера по своей экономической сути будет эквивалентна незначительному и временному снижению ставки по ипотеке. Таким образом, она, при прочих равных условиях, приведет к небольшому росту спроса ввиду снижения цен. Более эффективным методом поддержки спроса могло бы стать улучшение делового климата за счет сокращения сроков ввода домов в эксплуатацию, упрощения выдачи разрешений на строительство и т.п.

Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая:

- Освобождение покупателей жилья в новостройках от уплаты налога на недвижимость – мера правильная, но скорее, символическая. Ожидать какого-то ощутимого эффекта от нее не стоит. Сумма налоговых выплат за три года несопоставима со стоимостью квартиры, поэтому освобождение от налога не будет стимулировать покупку недвижимости.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons:

- Подобные меры вряд ли окажутся действенными. Учитывая, что российский рынок падает, а кризис только начинается, существует огромный риск для первичного рынка, ведь этот и следующий год пройдут под эгидой банкротств застройщиков. Когда государство начинает проводить стимулирующие меры, то это, как правило, означает, что существуют какие-то проблемы, и в итоге отталкивает потенциальных инвесторов и покупателей. Возможно, здесь сработала бы стратегия шоу-бизнеса, которая действует от противного: звезду реже стали приглашать на «корпоративы» и она тут же подняла свои расценки.

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева:

- Временное освобождение покупателей квартир в новостройках от налога на имущество можно рассматривать как дополнительный стимул, который направлен  на поддержание спроса в сегменте первичного жилья. Однако ожидать заметных изменений на рынке вряд ли стоит: экономия за счет данных льгот не такого уровня, чтобы покупатели массово переметнулись из одного сегмента в другой. Например, та же «вторичка» привлекательна за счет возможности скорейшего заселения в квартиру и оформления регистрации. Поэтому покупатели, которым важно как можно быстрее заселиться, все равно будут покупать готовое жилье. Исключение в таком случае составят только объекты, которые находятся на заключительной стадии строительства.

Директор Департамента стратегического консалтинга компании RRG Айдар Галеев:

- Размер налога в год на среднюю двухкомнатную квартиру ценой около 6 млн рублей, по нашим расчетам, составит 6 тысяч. Для отдельных категорий покупателей – ипотечных заемщиков, выплаты по кредиту которых в первые годы составляют значительную часть их дохода, отсутствие необходимости оплатить 6 тыс. рублей может стать определенным подспорьем в отдельные месяцы. Но если говорить объективно, 0,3% от стоимости квартир – это не очень существенная мера поддержки. Скорее это психологическая помощь.

Тезис Галеева развивает его коллега, заместитель генерального директора RRG, сертифицированный аналитик CCIM Эвелина Ишметова:

- Давайте пофантазируем. Например, если бы помимо финансовых преференций (льготный кредит, возможность рассрочки и т.п.) покупателю автоматически гарантировались место в муниципальном садике или школе вблизи дома, парковочное место, культурный центр с коворкингом, круглосуточный режим работы управляющей компании – разве все это не стимулировало бы спрос в новостройках лучше, чем точечные меры?

Что ж, фантазировать можно сколько угодно, однако жить приходится в нынешних реалиях. Подавляющее большинство новостроек – это комплексы многоэтажек, практически насильно втиснутые в локацию, и без того перегруженной инфраструктурой. Поэтому государству следует искать новые методы поддержки строительной отрасли – пусть это и будут пресловутые «точечные меры».

К сожалению, в последнее время усилия властей сосредоточены не на том, чтобы сблизить покупателя и продавца, а на защите первого от последнего. Увы, это объективная тенденция, поскольку проблема обманутых дольщиков превалирует надо всеми остальными. Все последние действия государства в этом направлении только осложняют жизнь девелоперам. Последний пример – поправки в федеральный закон № 214, регулирующий вопросы долевого строительства. Эти новеллы ограничивают список компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Следствие – рост минимальной страховой ставки с 0,8 до 1,5 процентов.

Регионы: кто во что горазд

А власть тем временем вбрасывает все новые инициативы, направленные на усиление ответственности застройщиков. Например, губернатор Московской области Андрей Воробьев, который чаще других сталкивается с проблемами обманутых дольщиков, продвигает идею ужесточить требования к уставному капиталу застройщика, который, по мнению главы региона, должен составлять не менее 5 процентов предполагаемой выручки за реализацию объектов. Все чаще ведутся разговоры о необходимости ввести уголовную ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками. Все эти обсуждения, понятно, не добавляют оптимизма застройщикам, многие из которых и без того балансируют на грани банкротства.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

На сегодняшний день, пожалуй, единственной действенной мерой поддержки спроса остается субсидирование ставки по ипотечным кредитам. Это в какой-то степени поддержало рынок недвижимости в 2015 году и поддерживает его ныне. Однако, во-первых, мера эта временная, что понимают все участники процесса. А во-вторых, как уже было сказано, ипотечный бум – это палка о двух концах, которая может больно ударить по всей экономике.

Именно поэтому и в центре, и в регионах ищут способы поддержки отрасли, не столь чреватые рисками. В Санкт-Петербурге покупателям предоставляют налоговые преференции. В Волгоградской области недавно снизили налог на имущество для организаций, у которых доля доходов от строительства и продажи жилья составляет не менее 70 процентов от общей прибыли. О налоговых послаблениях для застройщиков задумались в Кировской области: губернатор Никита Белых предложил ввести льготы по налогу на имущество для компаний, которые будут строить дешевое арендное жилье для социального найма. Новгородский фонд ипотечного кредитования снижает процентные ставки до вполне приемлемых 12 процентов и вводит новый продукт – целевой займ на приобретение нового жилья под залог старого.

В общем, нельзя сказать, чтобы власть не задумывалась о стимулировании спроса на рынке жилья. При этом инициативу все чаще перехватывают регионы, вводя свои точечные меры поддержки застройщиков и покупателей. О том, насколько они эффективны и перспективны, можно будет судить только по прошествии определенного времени. А пока следует констатировать, что главные противоречия, мешающие развитию строительной отрасли, остаются неразрешимыми, и что с ними делать, никто не знает.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Комментарии 9
Геннадий Савинов8 июня 2016, 10:41

Хорошая статья. И эксперты единодушны. Особенно понравились креативные "фантазии" Эвелины Ишметовой про бонусы в виде мест в садиках, на парковках и пр. Если уж фантазировать по полной, чтобы реально жилье начали покупать активнее, надо бы: убрать из цены "административную ренту", стоимость земельного участка и хотя бы частично - подключения к инфраструктуре. Тогда глядишь и полная производственная себестоимость в 23 тыс. рублей за квадрат, практически не зависящая от региона, стала бы просматриваться в цене жилья. Но в московском регионе и других крупных агломерациях при этом надо возвращать прописку , т.к. кроме цены на жилье какого-то иного механизма сдерживания переселения всей страны в Москву и другие мегаполисы придумать трудно. Можно еще переключиться на "одноэтажную Россию", перенести столицу за Урал, оставлять 80% налогов в регионах,постепенно подтягивая привлекательность жизни в глубинке до крупных городов и их окрестностей, но это все получающим от "стройки" чиновникам - не интересно. Имитация стимулирования строительства будет продолжена.

Ответить
Настя8 июня 2016, 12:57

Хммм... Пайщики ЖСК Ваниль купили "квартиры" в 2011г. Застройщик "Оптимум Инвест". Так власть до сих пор не видит проблемы в том, что стройка до сих пор не началась. 5 лет! Ранее выдала разрешение на строительство и сейчас утверждает, что на самом деле "разрешительной документации не было". Разрешение на строительство - это, видимо, для наших "компетентных чиновников", не разрешительная документация. И таких обездоленных- которых не включают в Реестр для учета проблемных строек и обманутых граждан - очень много! Но зачем портить статистику нашими рожами? 700 "счастливчиков", включенных в реестр, достаточно для галочки. Так вот -пусть сначала власти решат вопрос "по старым косякам". Когда в 2011г на Москва 24 крутили ролики - как это выгодно и замечательно вкладываться в ЖСК! Со всей финансовой раскладкой. Никто от власти не выступал с заявлением, что это опасно! Никто из власти не менял законодательство - дав мошенникам - застройщикам полную свободу. Сейчас лучшая реклама для правительства - решение проблем ВСЕХ ранее обманутых дольщиков и пайщиков. Не будет реально обманутых - не будут они стоять на митингах, одиночных пикетах, обращаться в СМИ. А когда потенциальные покупатели видят этот беспредел - они точно за свои грошики не хотят быть присоединенными в ряды "бомжей", ставшим такими при попустительстве власти. И точно не хотят свою жизнь тратить на слезы, нервы, походы по инстанция и вечный съем квартиры!

Ответить
Григорьев Дмитрий8 июня 2016, 15:46

Падение цен - объективный и неизбежный процесс. Кто мог купить дорого,уже купили. У остальных нет денег. Все заклинания застройщиков и чиновников - не более, чем пропаганда. Те, кто еще им верит и покупает сейчас, уже осенью будут горько сожалеть, подсчитывая убытки. Пока цена не опустится хотя бы процентов на 20 - никакого спроса не будет. Разговоры про удорожание материалов и т.п - тоже полная ерунда, поскольку себестоимость - это не больше четверти цены, остальное - накрутки, взятые "с потолка". Вот они и будут сокращаться, пока цена предложения не дойдет до цены реального спроса.

Ответить
Петрова21 июня 2016, 21:11

Абсолютно согласна. Когда мне как-то проектировщики назвали СЕБЕСТОИМОСТЬ НАСТОЯЩУЮ 1 кв. м жилья, я была очень приятно удивлена. Такая стоимость жилья МОМЕНТАЛЬНО решила бы проблему жилья в РФ. Москва -0 ладно. Но и в глубинке, и в небольших посёлках цены на инд. дома в НЕСКОЛЬКО раз выше себестоимости. Выход народ нашёл: некоторые СТРОЯТ САМИ. И_ о, чудо! Успешно справляются! ну наши прадеды-крестьяне ведь отлично строили избы. Некоторые до сих пор стоят и вполне служат людям. Ну там водопровод, канализацию, крышу перекрыть. Опфть же мелкими суммами и многое своими же руками. Вот к этому и идёт. К полному натуральному хозяйству. Люди всё больше и больше переходят на самовыживание., подсобное хозяйство, скот, огород, теперь уже и жильё сами себе строят. Ну, наверное, кому-то это надо? Но какая отдача от населения, какая, к чертям, экономика страны, если народ вынужден самостоятельно себя обеспечивать ВСЕМ? Когда работать-то на ЭКОНОМИКУ?

Ирина Павленко8 июня 2016, 17:48

Я - ЗА капитальные реформы. ЗА то, чтобы ипотека у нас была 3-6 %, как в США и Европе. ЗА то, чтобы эмиссия рубля не была никак привязана к доллару. Чтобы Россия сама могла выпускать столько денег, сколько нужно, обеспечивать их золотом, например, и давать дешевые кредиты людям. Вот к чему нужно стремиться! К национализации ЦБ РФ и выпуску своих длинных и дешевых денег. ( Вы в курсе, что Сбербанк в Европе выдает кредиты под 6% ? А в России минимум 13% под ипотеку, и 24 - потребительский. ) предложенные меры выше - мёртвому припарка.

Ответить
Дмитрий8 июня 2016, 19:55

Не надо путать ставки по рублёвым и валютным кредитам.
А для того, что-бы Россия могла выпускать деньги, а не фантики, эти деньги должны обеспечиваться товаром. Когда российские телевизоры начнут покупать в Корее, российские машины в Германии, российские корабли во Франции, российские мобильные телефоны в Швеции и т.д., тогда и у нас будут очень маленькие % по ипотечным кредитам.

Игорь9 июня 2016, 14:52

У нас за рубежом прекрасно покупают вооружение, нефть и газ - "народное достояние", только кредиты дешевле не становятся и народу от этого достояния толку чуть, в то время как в других странах каждый гражданин имеет с этого дольку и цены на собственные энергоносители если не дармовые, то раз в 10 дешевле.

Ответить
Дмитрий13 июня 2016, 15:22

Продажа нефти и газа, равно как си других природных ресурсов, не создаёт рабочие места и не способствует развитию производства. Без закупки зарубежного оборудования для перекачки газа, мы даже свой природный газ продавать не сможем. А что касается продажи вооружений за рубеж - это Россия у Франции пыталась купить корабли - вертолётоносцы или наоборот?

Григорьев Дмитрий22 июня 2016, 4:26

Оживить рынок можно довольно просто. Надо подоходный налог с продажи жилья дляфизлиц, не подпадающего под пятилетний налоговый вычет, сделать действительно подоходным. То есть брать налог не со всей суммы. а только с разницы между покупкой и продажей. Тогда многие семьи будут улучшать свои жил условия постепенно, каждые пару лет размениваясь на побольше. Кто-то, каждый раз меняя работу, будет переезжать поближе к месту работы. Кто то будет покупать жильё для временного пользования. Очень многие будут покупать убитые квартиры чтобы сделав ремонт продать дороже.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru