С молотка и не только. Доступные квартиры в Германии

 

 

MEDIA-SERVICE-CENTER OF BADEN-BADEN

При ближайшем рассмотрении выясняется, что высокие цены на недвижимость вовсе не признак стабильности. Наоборот, рынки, где несколько лет назад был зафиксирован рекордный рост, например в Дубае и Панаме, внезапно обвалились, тогда как европейские по-прежнему надежны и привлекательны для инвесторов.

 

«Стоимость жилья в Германии в среднем действительно не очень высокая, если сравнивать с Лондоном, Москвой и т. д. Немецкий рынок постоянен, здесь нет эффекта ценового мыльного пузыря, раздутого искусственно, — объясняет Елена Вайберт, директор по продажам агентства недвижимости LeM Immobilien. — Так уж сложилось, что до недавнего времени Германия была недооценена инвесторами из Восточной Европы». Но сейчас эта ситуация меняется. Последний мировой экономический кризис рынок немецкой недвижимости преодолел без потерь, а некоторые его секторы даже выросли в цене. Дома и квартиры активно скупают иностранцы — англичане, голландцы, французы, американцы. Россияне тоже начинают осознавать привлекательность этого вида активов, сулящих стабильность, постоянный рост и хорошие перспективы.

 

 

 

«К выбору объекта нужно относиться разумно. Не стоит гнаться за максимально низкими ценами и обещаниями доходности 15–30%, это может не соответствовать действительности, — советует Е. Вайберт. — Купить двух- или трехкомнатную квартиру за 12–25 тыс. евро, конечно, реально, но, уверяю вас, она будет находиться в крошечном городке или деревушке, а это значит, что при потере арендатора нового найти не всегда просто».

 

Сергей Вахненко, руководитель компании Dominart Real Estate, подтверждает, что неликвидными считаются квартиры и дома, расположенные в маленьких городах и небольших населенных пунктах; объекты в восточной части Германии, а также в районах с низким социальным статусом и невысокой бизнес-активностью. Недвижимость здесь относительно недорогая, но маловероятно, что она вырастет в цене, скорее всего, возникнут проблемы со сдачей ее в аренду. Как следствие, в дальнейшем объект сложно будет продать.

 

Как рассказывает Любовь Баумгертнер, партнер компании L&B Immobiliya, в Германии даже небольшие города и деревни обычно хорошо обустроены, тут развитая инфраструктура и есть все необходимое для жизни: магазины, аптеки, банки, школы, детские сады и др. Поэтому одной из причин дешевизны может являться низкий спрос на покупку и аренду недвижимости в том или ином районе. Это характерно для мест с переизбытком жилья вследствие небольшой плотности населения и его недостаточной платежеспособности.

 

Отдельной категорией является рекреационная недвижимость в городах Баварии, Баден-Вюртемберга и др. Она, как правило, входит в состав курортных комплексов (апарт-отелей) и принадлежит частным лицам, которые отдают ее в управление менеджменту отеля или используют для отдыха. Цены на такие квартиры могут быть довольно низкими по нескольким причинам. Во-первых, владельцы часто продают их за ненадобностью, так как больше не проводят здесь отпуск. (Большинство приобретали недвижимость в рамках государственной программы списания налогов, срок действия которой теперь закончился.) Во-вторых, многие из курортных объектов проблематично сдавать в долгосрочную аренду, а найм на короткое время (то есть туристами) не особенно выгоден.

 

 

 

Невысокая цена квартиры нередко обусловлена ее состоянием. Если требуется капитальный ремонт дома или обязательное изменение здания, связанное с крупными затратами, то владелец жилья обязан уведомить покупателя о данной ситуации или заверить своей подписью в договоре купли-продажи отсутствие подобных условий.

 

Обременением может сопровождаться покупка памятника архитектуры. В соответствии с предписаниями новый владелец должен выполнить санацию, а возможно, и реставрацию. Кроме того, объект постоянно будет находиться под контролем государственных организаций.

 

Причиной низкой цены иногда являются высокие ежемесячные расходы на содержание недвижимости. Коммунальные услуги тут ни причем (сумма оплаты в данном случае зависит только от потребления воды и электричества), больших взносов домоуправление требует, например, в преддверии запланированного ремонта здания и мест общественного пользования.

 

Кроме того, может быть задолженность по коммунальным платежам — в депрессивных районах, где проживает небогатое население, это не редкость. Долги перейдут к новому собственнику.

 

Ну и не забудьте на всякий случай выяснить, свободна ли квартира от обязательств третьих лиц — ипотеки, залогов и т. д.

 

 

 

Некоторые объекты недвижимости продают дешево по причине банкротства владельца. Тогда банк реализует квартиру либо через аукцион, либо в порядке свободной продажи.

 

Недвижимость на аукционе выставляют по низким ценам, в процессе торгов они растут. Тем не менее такой объект может стать необыкновенно выгодным приобретением. «По нашему мнению, основа успеха этого бизнеса — мобильность. Нужно вовремя получить информацию, а затем оказаться на торгах полностью подготовленным. Особенно важна оперативность на рынке дорогого и элитного жилья, где предложений не так много», — делится Анатолий Школьников, директор KC–Immobilien.

 

Таким образом, в Германии можно приобрести различную недвижимость — квартиры, дома, землю. Юридически она будет чиста, так как находится под арестом и принадлежит суду. На нее есть возможность получить кредит в немецком банке (до 70% от оценочной стоимости объекта) под 4–5,5% годовых.

 

Сама процедура аукциона такова. Дата и время его проведения известны за восемь недель. В банке заказывают специальный государственный чек на сумму минимум 10% от оценочной стоимости объекта. Его оформление обойдется в 25–50 евро (в зависимости от банка). Срок действия — три дня. В момент выдачи чека деньги должны находиться на счету в банке (или внесены наличными). Аукцион ведет судья, один или с помощником. Присутствие истца (обычно представитель банка или адвокат) в отличие от ответчика обязательно. Судья объявляет, о каком объекте идет речь, какие на нем долги и так далее, проверяет документы истца. Время начала торгов засекают с точностью до минуты, в течение 30 мин. можно делать предложения. Чтобы иметь на это право, необходимо предъявить паспорт и чек, который сдают судье. В качестве покупателя на аукционе может выступать как сам желающий приобрести недвижимость, так и его представитель, у которого должна быть нотариально заверенная доверенность и чек.

 

Если в течение получаса никто не сделал предложения, то мероприятие переносят на другую дату. Но если торги идут активно, то время продлевают до тех пор, пока не иссякнут заявки. Лицо, не купившее объект, забирает свой чек, с ним можно еще два дня участвовать в аукционах, после этого он считается недействительным и его сдают в банк. Клиент получает деньги обратно, за вычетом стоимости оформления чека. В случае приобретения объекта на аукционе судья объявляет фамилию нового владельца, этот момент считается началом вступления в права собственности.

 

Спустя три — десять дней из суда приходят документы, где указано, что вы являетесь собственником и обязаны перевести в течение четырех — восьми недель остаток денег на определенный счет. Одновременно судебные инстанции направляют заявление в кадастр, а финансовые органы присылают счет — налог на покупку недвижимости. После оплаты делают запись в кадастре и выдают соответствующий документ.

 

Примеры весьма удачных сделок с молотка приводит А. Школьников. Так, российский пенсионер приобрел на аукционе за 37,5 тыс. евро квартиру в Нюрнберге (площадь — 109 кв. м, с террасой, в хорошем состоянии). Через два месяца он продал ее уже за 65 тыс. евро.

 

 

 

MUNCHEN TOURISMUSAMT

Поскольку мы ведем речь о дешевой недвижимости, дополнительные расходы, связанные с проведением сделки, могут оказаться для покупателя очень чувствительными, поэтому важно помнить и о них.

 

Во-первых, это оплата услуг нотариуса и судебные издержки — обычно 1,5–2% от стоимости объекта. Сюда относятся расходы по фиксированию всех моментов сделки в так называемой Поземельной книге (Грундбух), а также затраты на получение согласия на продажу от управляющей компании (этот документ стоит обычно от 60 до 120 евро).

 

Во-вторых, налог на приобретение недвижимости. Законодательно стороны сделки несут солидарную ответственность по его уплате, но исторически, на практике сложилось так, что в договоре купли-продажи эта обязанность переложена на плечи покупателя. Хотя с точки зрения государства такое соглашение не имеет значения для фискальных органов. Если покупатель все же не оплачивает налог в определенный срок, то взыскание может быть обращено и на продавца. В большинстве федеральных земель Германии налог пока еще 3,5% от договорной стоимости объекта, однако в некоторых регионах вследствие реформ ставка повышена. В Берлине, Гамбурге и земле Саксония-Анхальт это 4,5%, в земле Бранденбург — 5%, в Бремене — 4,5%, в Нижней Саксонии — 4,5%, в земле Саар — 4%. С 2013 г. поднять ставку налога до 5% запланировано в земле Шлезвиг-Гольштейн.

 

В-третьих, следует учесть комиссионное вознаграждение маклера, если недвижимость приобретают с его помощью. Законодательно минимум или максимум этой суммы не закреплен, эти цифры сложились исторически. Например, в Баварии комиссия в среднем составляет 3,57%, а в Берлине — 7,14% от цены объекта. Это, однако, не означает, что берлинские или гамбургские риэлторы более жадные, просто маклеры-баварцы половину комиссии взимают с продавца, а тот, в свою очередь, закладывает расходы в стоимость объекта. В итоге в обоих случаях все затраты ложатся на плечи покупателя.

 

 

 

Итак, приобретение недвижимости в Германии возможно и при не очень толстом кошельке. Однако, как уже сказано, не все и не везде покупать выгодно. Какие же регионы этой замечательной страны сулят наибольший доход от инвестиций?

 

«В восточных, ранее недооцененных землях сейчас стабильный рост цен. Причем эта тенденция в долгосрочной перспективе подтверждается прогнозами Всегерманской ассоциации риэлторов IVD, — рассказывает Е. Вайберт. — Наиболее привлекательны для инвесторов крупные города, в первую очередь Берлин. Это столица, которая бурно развивается и отстраивается. Цены не перегреты, как, например, в Мюнхене, Гамбурге, Дюссельдорфе, и есть большой потенциал роста. Купив здесь недвижимость, вы не только гарантированно сохраните свои деньги, но и приумножите их».

 

Кроме того, С. Вахненко считает инвестиционно привлекательными Штутгарт, а также районы с большой концентрацией бизнес-структур, например Баварию. Перспективны и знаменитые немецкие курорты, такие как Баден-Баден.