Тематика выставки по недвижимости в Центральном доме художника долгие годы остается неизменной — новостройки в столице и окрестностях. Не поменяла своей направленности она и на этот раз. Правда, традиционная пресс-конференция впервые прошла в отсутствии руководителей Стройкомплекса столицы.
Один из постоянных участников мероприятия руководитель Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Борис Фролов с удовлетворением отметил, что после кризисного периода «Недвижимость-2012» убедительно демонстрирует стабильность и наращивает потенциал. Около 4 тыс. кв. м — такими были площади экспозиции осенью 2011 г., нынешней весной они увеличились на 500 м. В 2011 г. в ЦДХ было представлено 120 компаний, теперь — 150. Еще один положительный сдвиг — появление банковских структур. На этот раз в ЦДХ продемонстрировали свои предложения девять банков! Такой рост экспозиции вполне соответствует возможностям самого рынка: в разные года Москва строила и сдавала до 8–10 млн кв. м площадей разного назначения, примерно половина из них приходилась на жилье.Сейчас объемы резко сократились. В последнее время, посетовал Фролов, было проведено всего 13 земельных аукционов суммарно на строительство 52 тыс. кв. м коммерческого назначения. Все другие формы привлечения инвесторов (государственно-частное партнерство, развитие застроенных территорий и многое другое из узаконенных форм) пока не используется. Нет даже внятного плана по развитию отрасли, а это рабочие места, социальные программы. Хотя есть и позитивные шаги в сторону либерализации отношений между руководством Стойкомплекса и инвестиционно-строительным сообществом: представители последнего привлечены для работы в Городскую земельную комиссию, где решаются все градостроительные вопросы. Создана совместная рабочая группа. Этот совместный орган будет рассматривать предложения, которые поступают со стороны потенциальных инвесторов в адрес руководства города.
Непонимание столичными властями важности взаимодействия с потенциальными и реальными инвесторами хорошо отражает то, что на церемонии открытия выставки в ЦДХ впервые за долгие годы ее существования не присутствовал ни один представитель Стройкомплекса города, отметил Фролов.
В качестве почетного гостя коротко выступил заместитель комитета по собственности Госдумы РФ Валерий Селезнев. Он отметил, что выставки, подобные этой, делают очень важное дело: по-настоящему помогают людям решить жилищный вопрос, восстановить (во многом утраченное в последнее время) конституционное право на доступное жилище. В качестве некоторых свежих достижений (своих и коллег по комитету) Селезнев привел факт возвращения объектов культурного наследия в разряд объектов имущественного обращения, которые курирует в Государственной думе РФ именно комитет по собственности.
Другой участник пресс-конференции первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский по поводу отсутствия на открытии выставки руководителей города резонно заметил: от этого не становится меньше тех, кто сегодня готов купить жилье в столице и Московской области.
Действительно, в первый день работы «Недвижимости-2012» посетителей было много, в залах ЦДХ царило оживление. Да и сами компании, предлагавшие свои услуги, наглядно демонстрировали понимание ситуации и готовность идти навстречу клиенту: как правило, ударные слоганы на стендах подчеркивали невысокую стоимость квадратного метра, наличие услуги по кредитованию и рассрочке.
Тем не менее, как отметил тот же А. Паньковский, весь объем проблем старейшее в столице строительное предприятие ощущает на себе в полной мере. Если ранее 500 тыс. кв. м ДСК-1 строил по заказу города, 300 тыс. кв. м возводил в пределах столицы и 200 тыс. — в области, то сейчас в Москве у комбината площадок нет, а следовательно, и строительство не ведется. Все объемы работ переместились в область. И такая ситуация, высказал предположение выступающий, сохранится и в 2013 г.
Иван Новицкий, депутат Мосгордумы, отметил, что перед столичными властями стоят большие задачи — в первую очередь пересмотр параметров строительства, которое в последнее время имело весьма эффектные показатели, но совершенно не учитывало отставание в развитии инфраструктуры, из-за чего город стал восприниматься как место, плохо приспособленное для жизни. Требует уточнения «План развития Москвы» в каждом районе.
На вопрос журналистов: «Если ситуация с контрактами и землей не получит разрешения, что останется делать крупным городским застройщикам?» — участники пресс-конференции ответили, что останутся только областные площадки. И это заявление встретило новый вопрос: «Имеется ли перспектива возведения малоэтажных проектов? Ведь массированное продвижение «панели» на территории Подмосковья ради достижения максимальных доходов не может не пугать. Города области становятся такими же плотно застроенными, как сама столица. В них так же хронически отстает в развитии инфраструктура». Ответ последовал следующий: «Совершенно очевидно, что при хорошем спросе на квадратные метры в панельных домах застройщики едва ли захотят «приземлять» застройку. Тем более что кроме жилья они возводят новые социальные объекты, обновляют инженерные сети, сооружения для теплоснабжения».
Между тем небедная Европа идет по другому пути: не набрасывается на каждую пустующую площадку в городах (что, конечно, максимально выгодно компании-инвестору), а реконструирует старый фонд. В столице есть и ветхие, и просто устаревшие, не отвечающие запросам времени дома, в которых людям предстоит прожить долгие десятилетия, однако о программе сноса пятиэтажек — насколько она актуальна — информации почти нет. Просматривается ли хоть в какой-то степени тренд реконструкции в тех документах, которые в последнее время проходят Мосгордуму? На этот вопрос депутат Иван Новицкий ответил, что планы реконструкции и сноса существуют. Но старые нормы и принципы развития территорий в ближайшее время будут пересмотрены, будет проведен анализ — где именно, в каких районах есть потребность в новом строительстве, реконструкции, какой должна быть высотность и плотность застройки. И тогда станет совершенно ясно, сколько в Москве возведут нового жилья, сколько снесут и сколько реконструируют.
Так же позитивно, но достаточно неопределенно прокомментировал тему развития доходного жилья депутат Госдумы РФ В. Селезнев. По мнению журналистов, платежеспособный спрос населения полностью будет исчерпан в 2015 г. Есть ли планы по строительству жилья в аренду и как такие планы будут реализовываться? Совершенно очевидно, что без помощи государства не обойтись: такое строительство необходимо каким-то образом дотировать. Однако, по данным В. Селезнева, платежеспособный спрос уже давно исчерпан. Именно поэтому коллекторские агентства работают, что называется, не покладая рук, а в Госдуме готовится к выходу закон «О банкротстве физических лиц». Закон о доходном жилье уже достаточно долго «бродит» в парламенте, но все попытки принять его упираются в популистскую политику некоторых комитетов, которые не дают возможности решить судьбу коммерческого найма. Как известно, существует два вида найма — коммерческий и социальный. При соцнайме житель платит только коммунальные платежи, при коммерческом — коммунальные платежи и некую арендную плату. В Думе не могут решить, как инициировать строительство и сделать его выгодным, при этом обеспечив нанимателю возможность оплачивать арендную плату в три-четыре раза ниже рыночной стоимости. По идее сторонников этой схемы, подобные проекты должны реализовываться на основе частно-государственного партнерства, когда прокладку инженерии возьмет на себя город, когда он предложит застройщику льготные условия подключения объектов, льготное налогообложение на землю и пр. Это позволит инвесторам вести строительство без убытков, с сохранением необходимой рентабельности, а нуждающимся в жилье (не очередникам, но испытывающим потребность в квадратных метрах) получить его в аренду на приемлемых условиях. Хотя здесь, считает В. Селезнев, есть другие подходы, например предоставление застройщику длинных и дешевых кредитов. Именно на этом настаивает сам бизнес. Только при таких условиях инвестиционная деятельность будет развиваться полноценно.
Еще один из вопросов, поднятых на пресс-конференции, касался поправки в Закон «Об ипотеке», который наши депутаты пытаются привести в соответствие с мировой практикой. Поправка касается ситуации, когда заемщик не может рассчитаться с банком, и тот обращает взыскание на имущество заемщика.
По данным В. Селезнева, в самое ближайшее время в Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП) будет рассматриваться инициатива по принятию закона «О банкротстве физических лиц». Как заявляют инициаторы, он позволит избежать давления банков или коллекторов на должника, даст ему возможность действовать на опережение. Физлицо в случае банкротства сможет подать в суд, объявить себя банкротом, получить право на реструктуризацию долга и выплату в течение пяти лет ежемесячных платежей в объеме 50%. Внешне, рассуждает на этот счет В. Селезнев, все направлено на пользу клиента. Настораживает только то, что инициаторами этой поправки выступают сами банкиры — Комитет РСПП по банковской деятельности. «А банкиры, как известно, никогда не допустят ущемления своих собственных интересов в пользу кого бы то ни было, в том числе должника. Так что время покажет, чьи интересы они отстаивают, предлагая принять закон», — подытожил В. Селезнев.
