Загородная ипотека — миф или реальность?

 

 

Заемные деньги банк, конечно, выдаст, даже в сегменте дальних дач. Другой вопрос — на каких условиях? Они будут более жесткие, чем при покупке жилья в Москве: ставки выше, страхование объекта дороже. Предусмотрены повышающие коэффициенты за отсутствие охраны, наличие открытых источников огня, таких как камин, деревянные перекрытия… К примеру, ставки Альфа-Банка являются сегодня вполне приемлемыми на рынке — 13,75% при покупке квартиры и 15,2% при приобретении загородного дома. Ставка в ЮниКредит Банке отличается на 0,25%, также не в пользу загородки. Сбербанк традиционно не делает разницы между квартирами и домами, ставки там аналогичны.

 

Сам участок должен иметь четкие границы, и банки отдают приоритет домам, входящим в состав коттеджного поселка, нежели дачного кооператива. Также финансовые организации подозрительно относятся к деревянным объектам. «Кроме того, для приобретения загородного дома с помощью ипотечного кредита необходимо обязательно подтвердить доход — одного залога здесь недостаточно», — сообщает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской компании «Новые дачи».

 

В сегменте загородной недвижимости банки отдают предпочтение готовым объектам, а строящиеся стараются не включать в свои программы. «Основная проблема — повышенные риски при данном виде кредитования по сравнению с квартирами, — говорит директор департамента ипотечного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. — Дело в том, что загородное жилье в 90% случаев не является для человека единственным, и при возникновении затруднительной ситуации у заемщика нет достаточной мотивации для скорейшего погашения задолженности. Он скорее отдаст банку дом, чем предпримет все необходимые меры для выхода из дефолта. Но банкирам этот балласт тоже не нужен: придется затратить немало сил и средств для обращения взыскания на объект, а потом еще и реализовать его».

 

«Банки рассматривают кредиты на строящиеся дома не столько как вид ипотеки, сколько как кредит на финансирование строительства, — предупреждает Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. — А это всегда сопряжено с высокими рисками для кредитора: у него нет гарантий того, что девелопер доведет проект до конца, а также уверенности в том, что построенный объект недвижимости будет ликвидным. Следует признать, что в кредитовании загородной недвижимости это стало едва ли не главной проблемой. А с возникновением кризиса ситуация только ухудшилась, и большинство банков закрыло ипотечные программы по кредитованию загородного жилья».

 

 

Еще одной серьезной задачей для банкиров является правильная оценка кредитуемого объекта. Ни для кого не секрет, что ФАС запрещает навязывать клиентам услуги узкого круга партнеров. Однако на практике многие кредиторы все-таки ограничивают выбор клиента рядом понятных им компаний, а порой и просто «карманных» оценщиков. Партнеры, чтобы не утратить деловых отношений с банком, искусственно занижают оценочную стоимость объекта. В отдельных ситуациях это способно даже развалить сделку. «Оценка земельного участка — эта процедура всегда субъективна, так как не существует одинаковых участков и каждый оценщик применяет к анализу объекта свой подход», — комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

 

Более того, самые дорогие земельные участки, как правило, расположены вблизи водоемов или заповедников, а также природо- и водоохранных зон, что влечет за собой целый ряд рисков. Во-первых, существует опасность, что собственник земли, если она на этапе строительства находится в аренде у юрлица, может изменить ее целевое назначение. Во-вторых, рядом могут построить жилые высотные дома, отчего стоимость «лесного участка» снизится. В-третьих, например, вырубят лесной массив вокруг. В-четвертых, могут огородить подступы к водоему. В-пятых, возможно, построят рядом с домом завод или другой промышленный комплекс. Все это может существенно повлиять на стоимость земельного участка.

 

«После того как клиент подобрал себе объект и даже выбрал банк, готовый предоставить кредит, стоит подготовиться к возможной битве с юристами кредитора при согласовании объекта, а также с местными регистрирующими органами, — объясняет Р. Строилов. — Дело в том, что пакет документов, который с легкостью пройдет в Москве, не пропустят в Московской области. Более того, даже в разных районах есть своя специфика оформления документов».

 

Что касается строящихся объектов, к примеру коттеджных поселков или таунхаусов, то тут все сложнее. Сегодня на первичном загородном рынке более 50% объектов, на которые ни один банк не готов предоставить классический ипотечный кредит. При этом и ставки могут быть вполне разумными, но банк слишком требователен к документам. Отчасти потому, что действие известного Федерального закона № 214-ФЗ сегодня неприменимо к коттеджному строительству. Максимум его влияния — им можно руководствоваться при возведении таунхаусов, так как положения указанного закона распространяются лишь на объекты долевого строительства, к которым относят таунхаусы, но не коттеджи.

Еще один немаловажный нюанс загородной ипотеки — вопрос, связанный с коммуникациями. «Нередко застройщик, объявляя конечную цену дома с землей, закладывает в эту стоимость работы по подведению коммуникаций, — рассказывает Р. Строилов. — Заемщик приходит в банк с просьбой выдать ему, условно говоря, 1 млн долл., из которых 400 тыс. — стоимость коммуникаций. Такого клиента ждет разочарование: ни один банк не даст кредит на коммуникации, потому что их нельзя принять в залог, то есть кредит будет необеспеченным. Разумеется, девелоперам приходится выкручиваться, оплачивая все расходы за счет собственных средств и включая эти расходы в дальнейшем в стоимость земли или жилого дома».

 

 

Сегодня на загородном рынке все-таки имеются некоторые примеры строящихся или построенных коттеджных поселков с услугой ипотечного кредитования. Правда, это объекты, которые стартовали еще до кризиса и, как правило, были построены или все еще возводятся на деньги банков. В таком случае банк с целью скорейшего закрытия проекта и возврата средств вводит услугу ипотеки для физических лиц. Тем более что он прекрасно понимает финансовое состояние застройщика. «По большей части загородную ипотеку банки выдают по индивидуальным программам и тарифам, — говорит Сергей Козлов, заместитель председателя правления ОАО «СДМ-Банк». — Например, если банк кредитует строительство коттеджного поселка, то зачастую он предлагает ипотеку на возведенные коттеджи, что позволяет распределить кредитную нагрузку с застройщика на множество физических лиц и в то же время дает возможность дополнительно зарабатывать банку в течение продолжительного срока. Обычно процентная ставка по таким кредитам на 1–3% годовых больше, чем по обычной квартирной ипотеке. Требования к первоначальному взносу, как правило, тоже повышенные — от 30%. В некоторых случаях устанавливают более жесткие внутренние нормативы на коэффициенты при расчете платежеспособности, например соотношение платежа к доходу».

 

Что же делать заемщику, который присмотрел еще не вполне готовый объект? «Остается только одно — брать кредит под залог имеющейся недвижимости, — советует Р. Строилов. — В таком случае банкиры охотнее кредитуют загородку, так как имеют уже твердый залог. Сроки рассмотрения по подобным программам обычно длиннее. Дело в том, что сначала на объект клиента будет наложено обременение, и только после этого ему предоставят средства для приобретения недвижимости». При этом банки готовы сменить объект залога после окончания строительства дома и оформления прав на него.